转让未果凯雷闵行110套别墅将二手房形式散卖

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月3 日东方早报

[摘要] 美国凯雷投资集团（CarlyleGroup）正以买入价抛售2006年底整体购入的110套闵行中房森林别墅房源，就当此消息传遍上海地产界时，凯雷却于昨日发出一则耐人寻味的声明，声称对上海投资的别墅至今的表现满意，且将长期持有绝大部分投资。

美国凯雷投资集团（CarlyleGroup）正以买入价抛售2006年底整体购入的110套闵行中房森林别墅房源，就当此消息传遍上海地产界时，凯雷却于昨日发出一则耐人寻味的声明，声称对上海投资的别墅至今的表现满意，且将长期持有绝大部分投资。

不过，记者昨日从知情人士处获悉，凯雷抛售别墅并非空穴来风。帮助凯雷销售的代理商向记者透露，凯雷中房森林别墅房源已确定将在4月中旬启动销售。而且其利润或许能达到15%左右。

实际上从去年11月起，凯雷就开始寻求整体转让，却苦于无人接盘。眼看项目投资回收期将近，可在当前市场形势下，预期项目近两年内升值无望，只得以二手房形式散卖套现。

赔本买卖还是盈利15%？

2006年底，凯雷投资斥资1.2亿美元（约9.5亿元人民币）将位于上海市闵行区的中房森林别墅一期110套别墅收入囊中（该项目一期共139套，另外29套被私人买主购入）。

按凯雷当年9.5亿元人民币购入110套别墅的价格折算，每套别墅约860万元左右。有分析认为，该项目物业管理费2年约合5万元/套；按普通的银行贷款利率7%来计算资金占用成本，又需60万元/套；另有40套别墅进行了装修，按2000—2500元/平方米的装修费计算，还有80—100万元/套的装修成本；此外当初交易时3%的契税约合25.8万元。即使不算上收购中所产生的人员及管理成本，这些别墅房源至少要卖到每套950万—1000万元凯雷才能保本。

不过，以2007年该项目售价曾逼近3万元/平方米计算，单幢别墅总价也仅约800万元左右。记者从当地房产中介了解到，目前中房森林别墅一期尚有一手房在售，售楼处报价约在900万元/套左右。而二手房市场上该盘最近的一套成交是去年下半年以800多万总价售出的一套房源。如此看来，凯雷要想保本抛售相当困难。何况这110套别墅能否售出都是未知数。

帮助凯雷代理销售这110套别墅房源的正是中房森林别墅一手房销售代理公司———同策房产咨询。

同策咨询董事长孙益功表示，凯雷的别墅房源将在4月中旬启动销售，估计3月底将明确售价。孙益功向记者表示，凯雷这笔大单抛售并非无利可图。“凯雷从中房手上拿下收购价实际上远低于市场上流传的价格，除去所有装修、持有及税费成本，加上人民币升值的影响，凯雷的利润空间应该达到15%左右。”

整体转让未果只得散卖

凯雷2006年年末买下闵行的别墅后，业内普遍猜测其将作为长期持有项目，寻求长线收益。

可随后的市场变化则显然出乎凯雷的意料。2007年初办好所有手续后，凯雷将110套中的40套装修完毕，开始招租，根据套型不同，租金在4万元/月到6万元/月不等。但招租情况却差强人意。“凯雷原本制定的客户群为莘庄工业区的公司高管，可受经济不景气的影响，企业高管房租预算逐渐开始下滑，40套租赁房源至今只租出去10来套。其余房源包括70套未装修的毛坯房则空关至今。”一位深入接触过该项目的代理行人士向记者透露。

记者了解到，从去年11月份起，凯雷就开始整体转让这110套中房森林别墅房源，整体转让的报价基本与收购价持平。虽然陆续有不少投资机构关注过，但真正有意收购的却几乎没有。

这位知情人士还告诉记者，凯雷之前看中中房森林别墅的升值空间，主要是基于李嘉诚旗下的和记黄埔与长江实业于2006年在该别墅旁马桥镇拿下一个住宅发展项目。“凯雷认为，李嘉诚的项目一旦建成，必定会提升周边项目价值。”可是，一方面由于金融风暴的影响，另外也有消息称李嘉诚与当地政府在某些问题上存在分歧，因此马桥项目暂时搁置。

“凯雷将中房森林别墅项目打包进一个在海外募集的基金，该基金的回收期大概为5年左右，大概在2010年前后。但从目前看来，中房森林别墅的升值遥遥无期，租赁情况又不理想，因此凯雷不得不套现另做打算。”

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责任编辑/zhangjian.sh

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