别乘势涨价广东"15条"对深圳的楼市影响有限

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月5 日深圳尺度业主论坛

[摘要] 结合广东省省情，广东省出台十五条新政以期促进房地产市场的健康发展。新政涉及到廉租房建设，贷款、税收、购房入户、限外令、土地出让金和企业融资等众多方面的内容。新政虽然涉及内容多，但个人认为新政对深圳楼市影响有限。

为贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干建议》，结合广东省省情，广东省出台十五条新政以期促进房地产市场的健康发展。新政涉及到廉租房建设，贷款、税收、购房入户、限外令、土地出让金和企业融资等众多方面的内容。新政虽然涉及内容多，但个人认为新政对深圳楼市影响有限。

新政第一部分为：加大保障性住房建设力度。保障性住房与商品房属于不同的范畴。保障性住房属于社会保障和社会福利范畴，商品房以市场调节为主。保障性住房是“效率优先，兼顾公平”原则的具体体现，它弥补了市场调节的缺陷，体现了政府对弱势群体的关心。因此，保障性住房市场对商品房市场的影响十分小。就深圳而言，保障住房规模小，惠民范围窄；保障性住房保障的对象主要是户籍人口，深圳户籍人口与非户籍人口倒挂；保障性用房在操作过程中已经背离了他的初衷，成为了权利寻租的温床，真正应该得到保障的没有得到相应的的保障。以上三点决定了：新政中的保障性住房建设力度加大对深圳楼市影响有限。

新政的第二条为：进一步鼓励商品住房消费。政府从贷款、税收和利率等方面给予一定优惠，鼓励居民购买自住型和改善型住房。贷款、税收和利率优惠在一定程度上会刺激居民的刚性需求，但是真正能够撬动居民刚性需求释放的关键因素还是房价。在房价没有回归理性的前提下，政府新政的效果会大大打折扣。此外，政府新政真正发挥作用急需开发商拿出行动积极配合。

购房入户政策在深圳实行的可能性很小，这一政策对深圳基本不会产生利好。

限外令的取消在一定程度上会促进港澳台同胞在深置业，但是在经济环境十分不景气的今天，消费者的消费行为和投资行为特别是大额消费变得十分谨慎、小心和理性。限外令取消后，对于关口的楼盘和别墅楼盘销售产生一定推动作用，但不会出现港澳台同胞在深大肆置业的现象，更不会带动楼市的复苏，因此，取消限外令对深圳楼市有一定的有利影响。

新政第三条为：支持房地产开发企业积极应对市场变化。新政从土地出让金缴纳，企业融资和土地增值税缴纳等三方面给予开发商一定支持。短期内这一政策会减弱开发商的资金压力，特别是一些资金压力大且被逼交土地出让金的开发商，但不会根本上缓解开发商的资金窘迫的现状。开发商还需要通过自救缓解资金链压力。

“支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股”则是一种长远考虑。企业是否能够上市与企业的经营状况密切相关，目前不景气的市场行情，企业很难通过上市完成融资。因此，这一政策的影响也十分有限。

综合来看，粤十五条新政会对深圳楼市会产生一定的利好，但影响十分有限。内因是事物发展的决定力量，外力要通过内力才能发挥作用，深圳楼市真正复苏关键在于开发商的自救。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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