金融危机下楼市低迷苏州别墅成为抗跌避风港

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月16 日姑苏晚报姑苏晚报

从去年年初银根紧缩、控制土地等宏观调控政策相继出台，以及随之而来的席卷全球的金融海啸，在过去的大半年时间里购房者信心缺失、持币待购，消极观望情绪弥漫，房地产企业面临着前所未有的压力。而在这种市场格局下，苏州古城一些稀缺豪宅所表现出的强抗跌性，逐渐成为这个“冬季”高端购房者寻求庇护的避风港，引发市场关注新热点。近日，针对苏州高端别墅市场的一份最新调研报告显示，面对前所未有的金融危机，苏州古城高端物业却依然稳中有升。

中心城区别墅更抗跌

该份由专业地产咨询公司调研的报告结论显示，2008年第四季度和2009年1、2月苏州高端别墅受市场影响，保值神话被打破，平均成交量持续下滑，但市中心古城区千万元以上级别墅却出现综合均价和成交量微升的现象。该项报告中同时根据城市房地产发展成熟度与城市GDP高低，选择了北京、上海、杭州、苏州、广州、深圳、西安、重庆等八大核心城市作为调查样本。调查显示，目前国内真正的市中心别墅且目前在售的项目已屈指可数，其中仅有深圳华侨城纯水岸、广州二沙岛别墅版块，苏州古城区拙政东园、华润·平门府、庭园是纯市中心别墅。北京海淀区的颐和原著，是城区别墅而非市中心别墅；上海在淮海路、徐家汇、人民广场、静安寺，别墅都是上世纪遗留的老洋房，在售楼盘全部是顶级公寓豪宅；杭州西湖、武林广场附近在售楼盘如西湖8号公馆，也是高层公寓；西安、重庆市中心同样没有别墅项目。

令人惊讶的是，在过去的半年时间内，深圳、广州、苏州等三个城市凤毛麟角的市中心别墅，一反当前市场的普遍行情走势，一如既往地出现了价格不断上调的举措，只是上扬幅度较2005年至2007年的平均上涨率为低。而上海市中心天价豪宅公寓，如翠湖天地、华府天地、世茂滨江等，在2003年至2008年上半年持续不断的价格翻涨后终于停涨，并且平均成交量比往年同期缩小了近45个百分点，市中心的别墅相对于市中心的豪华公寓因更具稀缺价值成交也更为稳定，即便同在寸土寸金的市中心，金融危机中别墅似乎正在成为各路资本寻求高度抗跌的避风港。

苏州古城别墅成孤品

记者了解到，自2006年5月国资委叫停别墅用地供应至今，苏州中心城区高端物业用地逐年减少，也由此加剧了高端物业的稀缺性，国家宏观调控的结果对于高端物业反而成为了一个利好因素。高端物业所关注的对象为高收入人群，该类客群的购房动机、购房需求、购买能力与中低收入客群差异很大。他们拥有极强的购买能力，相对价格因素会更关注物业本身的价值，无论是投资价值，还是产品质量、服务质量、区位交通、文化氛围、生活配套等居住价值。他们的高收入所带来的对于价格的不敏感性，以及他们对于高尚生活品质的追求，也让高端物业更具有抗跌性。以拙政东园为例，总价已从开盘之初的800万元，涨至当前的2000万元一套。

对此，华润置地销售总监李瑞娟也向记者表示，即使金融危机的影响持续而深入，但华润·平门府的销售也依然相当平稳，平门府的客户基本上是自住，因为喜欢生活在古城区才选择这里，跟投机性楼盘不同，所以销售不会受大环境影响。据了解，华润·平门府由于恰处苏州古城区内环的中轴线上，毗邻拙政园。而随着古城区商品房土地放量有限和苏州古城文化保护政策限制，未来像平门府这样大体量的市中心用地也很难再批下来，这样就让类似平门府这样的古城别墅基本上成了孤品。

抗跌性将进一步显现

此前华润也曾就全球高端投资产品，做了抗危机能力曲线对比。对比结论显示，从上世纪开始，全球主流投资工具集中在股票、基金、期货、保险和房地产上。其中，各类股票，石油、黄金期货，顶级豪宅，是全球投资人的4大主要看点。据统计，各类股票受经济影响波动最大；其次是石油；黄金是期货中稳定性相对较高的产品，排名第二；而排名第一、抗危机能力最高的，是顶级豪宅，其中76%是市中心豪宅。即使美国1912年金融危机和1929年华尔街大崩盘，纽约、芝加哥市中心的百万美金豪宅，所受影响依然甚微。这次次信贷危机，导火索就是房地产业，而即便如此，曼哈顿中央公园附近的千万美金豪宅，依然并未受到太多冲击。“尽管目前大环境堪忧，但过两年回头再看像平门府这样的苏州古城别墅孤品，一来届时价格肯定下不来，二来恐怕那时已经没有可买的楼盘了。 ”在古城购买了一套别墅物业的购房者也向记者表示，苏州只有一个，苏州的精华又在古城，这里自然景观和人文景观已经合而为一，随着苏州古城区世界文化价值的提升，古城区别墅的贵重资产价值与抗跌性还会进一步提升，这也是他选择古城别墅的重要判断依据。

责任编辑/guyi.suzhou

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