一线城市成交迅速攀升楼市“暖春”能否持续

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月18 日上海证券报

[摘要] “房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。”SOHO中国董事长潘石屹称。

“小阳春”成因多

接受上海证券报采访的数位业内人士总结，成交量大幅回升有政策显效、刚性需求堆积、前一轮降价等各种因素推动。专家判断，如果刚性需求旺盛，新的供给又持续紧张，不排除未来三个月内都可能持续成交火热的局面。而三个月以后，随着保障类住房的大量入市，在经济基本面没有实质的回暖迹象时，楼市成交将再次受到考验。

“房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。”SOHO中国董事长潘石屹称。

另有业内人士透露，目前的热销存在大量人为因素，开发商通过多积累客源少放房源的方式反复炒作热销，这种做法误导了消费者的购买心理。一旦恶意炒房迹象回生，不排除地方政府出台新一轮严控措施。

易居中国薛建雄表示，就上海来说，一些此前未启动的大型动拆迁项目开始启动，这为上海释放了大量刚性需求。据了解，2005年和2006年，上海每年动拆迁规模在800万平方米，到2007年缩减至300万平方米。但专家预测，2009年的上海动拆迁面积可能重新达到800万平方米，这直接带来500万平方米的动拆迁安置的需求。

“这种做法本质上是政府的调控手段之一。2007年市场异常火爆时，为了防止动拆迁项目带来大量刚性需求从而拉高房价，政府的做法是延缓动拆迁项目开工。而今年开始，包括大华清水湾二期等项目开始启动，一些刚需开始释放出来。”薛建雄称。

和上海相比，北京、广州、深圳等地的成交回暖更多源于此前价格调整到位。“广州去年部分房价跌了一半，再加上税费和利息等鼓励购房的政策，一些刚性需求集中入市。”中原地产广州区黄韬表示。

恶意“炒量”现象滋生

在此轮“小阳春”中，一个特别值得关注的现象是开发商恶意“炒量”现象已经开始滋生。一位房地产从业人士告诉记者，上海一些开发商通过大量积累客源却少开房源的方式进行捂盘炒作。

根据上海2007年规定，开发商每次推盘量不得低于3万平方米。但随着楼市趋冷，这一政策被悄然搁置。

开发商的做法是，例如，一个楼盘先电话通知积累好的意向客户，收集300人次，并发放2000元一张的VIP卡，此卡可在购房时抵扣2万元现金。当发到150张后停止。如果确实能发出150张，那么开发商最终的开盘量可能只有75套，也就是对折。这150人对75套房源当然会形成争抢。热销局面就这样造成了。

“一旦这种做法形成趋势，不排除政策再次出手严控泡沫。因此我奉劝开发商同行，不要轻易涨价，不要轻易挑战政策底线。”一位房地产开发商称。

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