国信证券：《深圳市保障性住房条例（草案）》快评

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月30 日国信证券

事项：

深圳首部针对保障性住房的系统性法规——《深圳市保障性住房条例（草案）》（以下简称“条例”），日前已提交深圳市四届人大常委会第二十七次会议审议。这将是继厦门人大于09年1月7日通过全国第一部保障性住房法规后，全国第二部保障性住房法规。

评论：

经济特区运用地方立法权率先探索建立住房保障法规，将为国家层面进行相关立法积累经验。由于过去十年来住房保障体系建设滞后，在面向中高收入人群的商品房市场迅速发展起来后，市场管不了的广大低收入人群的住房问题，政府也未能及时有效的管起来，导致社会舆论出现了“妖魔化”房地产业、“妖魔化”开发商的倾向，这种“民粹主义”的舆论倾向已阻碍了房地产业的平稳发展，一些有利于国民经济和房地产行业长远发展的政策也因为这样的舆论环境而不敢推行，因此加快建立住房保障体系以缓解社会矛盾、为进一步促进房地产业的长期繁荣稳定营造良好的舆论环境势在必行。07年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对住房保障的目标、制度、机制作了规定，此后，尽管相继推出了一系列政策，但至今尚未有相关法律法规出台。厦、深两地率先探索建立住房保障法规，将为国家在这方面的立法积累经验，尤其是深圳的社会经济总量和辐射力及影响力已远超厦门，其保障性住房的立法，意义更为深远。我们判断未来国家层面出台的相关法规，其理念和内容将与深圳相近。

坚持居者“有房住”而非“有房产”理念、“以租为主出售为辅”是立法的核心。我们在08年10月22日报告《景气持续回落，政策松动或超预期》中曾判断未来政策走向将导致“限价房”难再现。本条例实施后，廉租房将成为保障性住房的主角，符合我们上述研究报告中的预判。相对于经济适用房和限价房，廉租房在资源配置方面更能兼顾公平和效率，在住房保障体系相对完善的香港，廉租房（公屋）占整个保障性住房的比重为67%。

条例对保障性住房的居住条件做出限制，将保障性住房与商品房明显区隔，将有效化解保障性住房对商品房市场的冲击。保障性住房应突出其保障性质。在香港，无论是公屋还是类似我们经济适用房的居屋，都是以满足基本居住功能为主，户型都比较小，用材档次也比普通商品房差，社区容积率也较高，居身其中的人居住质量明显次于商品房，这样规划定位的目的就是让买得起商品房的人不会对公屋和居屋感兴趣，使保障性住房真正能起到为民生兜底的作用。“条例”规定“套型建筑面积不得超过60平方米、产权完整方可二次装修”，对保障性住房的居住条件做出了相应限制，正是效仿香港，让有限的资金和土地资源满足尽可能多的低收入群体，这样将使社会资源合理并有效地配置，使有能力的人尽快离开公共福利的荫蔽，也能让尽可能多的低收入刚性需求者获得安身之所。

立法将化解市场对“保障性住房会冲击商品房”的担忧，对行业是利好。我们维持行业“推荐”评级，建议二季度继续超配地产股，建议重点配置回款速度快、现金流状况较好、NAV折让较大的全国或区域龙头地产股，以及积极介入土地一级开发、享有收益分成的品种，并积极关注资产注入、世博概念、迪士尼概念等主题投资机会，推荐品种：保利地产、云南城投、中天城投、招商地产、滨江集团。