专家谈住房商品化改革建议保障房只保留廉租房

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月16 日《中华工商时报》

保障性住房的推出，缓解了人们对商品房房价高企的不满情绪，解决了部分困难人群的居住问题。但是由于我国保障性住房制度本身就不完善，加之在执行过程中的种种弊端，尤其是保障性住房与商品房的关系，及对我国住房商品化制度改革影响等重大问题，引发了社会的巨大争议。

建议重新制定保障性住房政策，政府保障性住房只保留廉租房，可以适当考虑部分普通租赁住房。

建议坚持住房商品化改革方向。应该完全放开商品房市场的经营随行就市，政府只行使监管和协调的作用。

大量的廉租房建设需要庞大的资金，在资金筹措方面应该仍然以各级政府为主导，同时建议各地考虑建立保障性住房基金住房问题是全民关注的民生大事。中共十七大提出“住有所居”目标，为我国住房制度改革提出奋斗方向。从上世纪90年代开始，中国各个城镇先后进行了住房商品化制度的改革。原来计划经济体制下大量的公有住房，通过 “房改”的方式逐步实现了居民住房商品化。其后商品房开发建设如井喷般爆发，大量的新建商品住房被推向市场。正是这场住房商品化的改革，解决了我国城镇大多数居民的住房问题，使我国住房在数量和质量上都发生了根本性的变化，同时也带动了国民经济的高速发展。

房地产业在我国国民经济发展中所占比重越来越大，据粗略统计，随着中国经济的快速发展，房地产及其相关产业在我国GDP中所占比例约为30%-40%左右，即使在当前经济危机形势下，我国最新推出的4万亿元人民币救市计划所涉及的产业，其中房地产及其关联行业也占了32%左右。可见房地产市场的兴衰是直接关系到中国经济的发展与强盛。房地产市场能否健康发展更关系到人民群众的切身利益。

改革开放以来，中国城市化进程以世界历史上前所未有的高速度推进，作为人民群众最基本生活保障的住房刚性需求正以高速度增长。在人们收入水平快速提高、投资意识日益成熟的情况下，住房作为特殊商品而生来具有的居住和投资的两重属性，将房价一波波地推向一个又一个的新高。商品房价格问题成了社会舆论中心，更成为人民群众最为关心的民生大事之一。在这种形势下解决中低收入家庭的居住问题受到日益重视，建立保障性住房制度的问题突现。各级政府的各种保障性住房制度随之纷纷推出，各种廉租房、经济适用房、限价房等相继出台。这些保障性住房的推出，缓解了人们对商品房房价高企的不满情绪，解决了部分困难人群的居住问题。但是由于我国保障性住房制度本身就不完善，加之在执行过程中的种种弊端，尤其是保障性住房与商品房的关系，及对我国住房商品化制度改革影响等重大问题，引发了社会的巨大争议。

保障性住房制度建设仍不完善

我国经济发展水平还比较低，对保障性住房的规律还在研究和摸索中。由于制度建设不完善，在实施过程中遭遇许多困境。一是，在我国现阶段经济发展水平下，中央和地方都不可能持续地拿出巨额资金投入到保障性住房的建设中去。尤其在当前世界金融风暴袭击之下，更是心有余而力不足。二是，这种非完全市场化运作的商品，由于利润风险大，销售(分配)周期长等因素，发展商缺乏开发积极性。三是，在当前经济形势不好的情况下，商品房价格波动剧烈，购房者对保障性住房(尤其是限价房)的价格预期看淡，购买欲望下降，造成买卖双方均不看好的尴尬局面。因此对于这种在房地产市场过热情况下匆忙推出的保障性住房制度的利弊，应当冷静地进行反思。认真思考保障性住房制度的路应当怎样走，对保障性住房与房地产产业关系的协调发展作出调整。

作为保障性住房之一的经济适用房制度本身就很不完善，政策保障对象范围模糊，致使在执行过程中情况混乱。很多城市将拆迁用房与经济适用房混为一谈，大量的拆迁户在得到大量现金补偿同时，还获得了经济适用房购买权。而拆迁户并非就是低收入困难户，因此大量的经济适用房资源被占用。客观上这也成为了很多经济适用房几年后必然要转化为商品房而获取高额利润的内因。还有很多城市将单位集资建房、公务员住房等统统纳入经济适用房范围。而当前经济适用房、限价房的购买范围还有逐步扩大之势，将公务员、事业单位等这些社会上趋之若鹜行业的人员也扩大进去。这种将那些实际地位和实际收入明显超过一般大众的人群无限扩大进入保障性住房的做法既有失社会公允，也损害了低收入群体的利益。如果任凭此现象蔓延下去，将出现看似经济适用房建了不少，实际大量资源并没有被需要者占用，很多急需住房救助的低收入家庭并没有获益。尤其是大量从农村转移进城镇的劳动群体，他们长年生活、工作在城市，却被保障性用房制度排斥在外。据统计，我国转移进城市的农村人口中，只有10%的人拥有自己的住房。其他多数人群只能暂时居住在城乡接合部的出租屋中。简陋的居住条件，恶劣的周边环境，使他们不可能长期定居下来。每年春节人潮汹涌的返乡大潮，就是对现行住房制度的另一种尴尬解读。这种住房制度如果长此以往持续下去，我国加快农村城市化进程建设的发展目标就很难真正实现。

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责任编辑/yuxiuzhi.jnzf

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