美联物业:刚需集中释放深楼市有望再创新高

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月28 日王军鹏美联物业

[摘要] 据美联分析，按4月的日均成交量来推算，4月份成交量将有望超过12000套。所以可以毫不夸张地讲，3月所创下的记录可能会被下一个记录所打破。

09年3月正是“乍暖还寒”之际，闹了几次“倒春寒”，而住宅市场在2月初步“回暖”的基础上，录得“巨量”成交，其中一手住宅成交8509套创下27个月来的新高，二手住宅成交11049套创下20个月来的新高，合计成交19558套创历史成交新高，因此3月楼市被称之为“小阳春”。3月楼市“小阳春”无疑是楼市刚需集中释放所致，而3月已逝，购房者和业界关注的是刚需到底有多刚，能够持续多久，楼市“小阳春”能否走得更远，等等。

楼市供需矛盾巨大，解决刚需任重道远

深圳统计局发布的《深圳市2008年国民经济和社会发展统计公报》显示，2008年末深圳常住人员876.83万，其中户籍人口228.07人。据《2008深圳房地产年鉴》数据显示，1992-2007年深圳商品住宅批准预售面积才8194.76万平方米，若按每个家庭3口人，户均90平方米住房计，1992-2007的预售商品住宅仅能满足273.16万人口的居住，可见深圳住宅市场供需矛盾之大。所以深圳住宅市场的需求刚性是巨大的，这对于2000平方公里的深圳而言，要很好满足楼市需求显得任重道远。

刚需集中释放，楼市有望再创新高

据下表数据所示，2004-2008年深圳住宅市场年均成交量超14万套，月均成交量达11940套。不过自2007年下半年起，楼市因受到宏观政策强有力的调控成交量大幅萎缩，以至于2008年全年成交量不到8.5万套；从过去五年的平均成交量来看，这意味着2008年被压制的住宅市场需求高达6万套，若这些被压制的需求在2009年集中释放，则今年的需求量将高达20万套，住宅市场的月均需求量将近1.7万套，而09年Q1一二手成交总量仅3.94万套，若楼市“小阳春”继续，则今年剩余的9个月的月均成交量将高达1.8万套；由于深圳住宅市场新增供应的不足，自06年起二手成交量就超过一手成交量，这样保守估计剩下的月份的二手住宅月均成交量将是9000套以上。而4月截止20日，二手成交已达到8122套，按4月的日均成交量来推算，4月份成交量将有望超过12000套。所以可以毫不夸张地讲，3月所创下的记录可能会被下一个记录所打破。

当然深圳住宅市场要完全恢复，重回2007年的巅峰时刻虽然有可能，但也受诸多条件的约束：（1）宏观经济的恢复；（2）住宅市场价格的变化及其变化幅度；（3）新增贷款的变化，据中国人民银行数据显示，2009年一季度已经完成全年新增贷款计划的9成（温总理的政府报告称今年新增贷款5万亿），这不仅会影响到住宅的新增上市量，还会影响到住宅市场的成交量。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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