访中仁开元房地产顾问有限公司经理朱世宇

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月4 日搜房成都二手房搜房成都二手房

中仁开元房地产顾问有限公司经理朱世宇

搜房：你们店是什么时候开业的？为什么选择这个片区？

朱经理：我们店2007年6月1号正式营业，其实4月份已经开业了，只是因为手续没办完，6月1号拿到了营业执照和资质备案证书，所以正式营业时间有所滞后。我们这家公司当初选择立足在这个片区，是因为这个片区有着“城南的大紫荆，成都小春熙”俗称，其实就是商圈比较好，人均收入较高，消费能力和消费档次较高，而且南北贯通，尤其是地铁一号线将在不久后完工，整个城市的大都化发展是由此开始的，而我们也想我们的根也将会从这里发芽。

当初选择这个区域的一个目的是为了让我们公司成为与城市发展同步的一家有着高服务高效率的成都本土的品牌公司。如果从门店的角度来看，选址是正确的，但创业的时机好像选择不太对，4月份开业，国家9.27就调控，而且今年又遇天灾（地震），好像有点生不逢时，不过我们的团队还是很乐观很积极的面对。像我们这种本土的中小型公司，在资金上虽然不像沿海进驻到川内的大型中介公司那样充裕，但仍然有相应的实力，而且经营成本也相对也少得多。

公司建立之初除我以外还有两个股东，但在去年的调控当中，他们均撤出了，不过我还是坚持下来了，并且迎得了新的投资和新的股东。纵观整个经济发展的趋势，其实在一个相对封闭的内陆城市，整个城市化进程还未初现端倪——（成都还没从轻工业向重工业过渡，由劳动密集型城市向科技化服务型城市转型），在这样的条件下来选择地产服务这行，其实有很大的难度，但是前景也是非常乐观的。虽然民众对于地产服务的理解仍有偏差，但那只是房地产服务行业精细化发展的前奏，更何况我们还是一家新兴的本土的中小型公司，本身就有一些本自身沉淀的资源，所以我们仍然信心十足的紧持在这个片区。但大多数这类本土中小型企业（家族式）由于所接触的知识面和对市场片面的理解而认为房产中介的严冬已经来临，都悉数退场。其实在内陆我们只需要将现在的房产市场与沿海城市的市场相比，在房地产业的发展上，速度与效率上完全不在一个层面上，所以我相信这个行业还有很长的路要走，所以我们坚持。

搜房：您对我们这个行业是怎么理解的？

朱经理：我认为行业是指专业领域内有“学院派”的才能叫行业，而中介这行在大学校园内并没有一个独立的学科进行引导和概述，所以不能叫做行业。总体来说，这个行业的从业人员参差不齐。而我坚持在这个行业，是因为我期望着我们国家乃至于全球范围内对于这个行业进行“学院派”研究和经纪专业开设。现在在我国所有的发达城市也都没有“学院派”，所以说如果没有高等学府传授专业，只有相关机构（由行政事业单位创办的经纪协会而非从业公司自我组建的协会）进行认证，那么这个行业走入低谷是必然（经纪水平必将良莠不齐）。

这里我还要提及一点房产中介与房地产涨涨跌跌完全没有直接的联系，（它不是房地产不是卖房子不是买房子，而是为买家与卖进协调服务的）；——因为在国内这个行业是一个寄养在 “畸型”房地产业下以信息为通路靠效率为手段以服务求生存的行业。那这里我们必须谈及一下我国的房地产业是什么样的一个状况——我们中国的房地产市场是一个绝对不市场化的行业。它是一个什么样的行业呢？我们把它剖析成两块来讨论；一块是供给面、一块是需求面。我国房地产市场是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度的行业。

供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度两股力量扭结在一起，老百姓再也买不起房了（即便是现在进行了调控以后，普通民众想买房也是困难重重的）。这话怎么说？为什么市场化供给面是严重不足呢？大家想一想，供给面是哪几项要素构成的？一、土地开发权。二、银行信贷权。三、地产市场特有的长流程管理。从立项到开工、到完工、到销售大大小小几乎上百个环节。土地开发权、银行信贷权以及地产特有的长流程管理，每一步都是被垄断的。只要是垄断就是一家独大就有投机的可能。这样加大了构建成本。另外更重要的因素，是我们卖地的竞价机制，（这里不评价）。看上支还是我们卖地的竞价机制很公平，实际上是完全破坏了市场化。这话什么意思？就拿我们各地地方卖地的地价来说。这个地价涨幅和全世界的任何经济指标相比，它是极其特殊的。它的涨幅比任何你可以想象到的价格都要快。包括石油价格、包括黄金期货价格。它的涨幅速度都不比我们卖地，地价涨幅速度快。而且石油价格也好，黄金价格也好，它是有涨有跌。我们这个地价是只涨不跌，一个只涨不跌的价格就不叫价格，叫什么我就不说了（现在的回归对于房价的理性回顾那也顶多算是杯水车薪）。

现在是政府在调控，但真正调控不是去调控开发商，如果开发商真的因资金断而清盘，那后果我想我不说，各位比我还清楚，最后的结果仍然的政府出面但政府能买得了这笔单吗？所以调控当从源头从整个经济软环境来调整，（公开公平公正才是调控的基点）这里说不再细讲，下次有机会再评论。

回过来我们来说既然中介行业是“寄养”的行业，那寄养的宿主有问题寄生物当然不用我说了，肯定有问题，那我们行业内也会出现与上游一样投机行为，所以我们这行的帮客户做投资理财服务意识就在民众们的心中淡没了，并且感觉房子通过中介购买会更不安全；再加上在学院里都没有这个学科的且没有业内自筹的协会（当然需要有监事会），那中介行业的从业者的职业素质良莠不齐且服务意识谈化就是必然，所以这个行业不是不能成熟，而是想成熟没办法成熟，相规范却无法规范！我们都在期待上行而下效。当然凭我们的呼吁是无法去改变当下的房地产行业的特性（那是党中央与国务院，以及人代会的事儿，我想他们也应该提到了议事日程当中，至于最后怎么定，常委及代表们会有决定的）从业者愿意将这个行业引入到一个更好的环境，那这个行业要规范还需要一个漫长的等待，我们这些创业者的路就会更荆棘一些，这些是我对这个行业的一点认识。

搜房：那你们店的覆盖区域是哪些呢？

朱经理：从区域上分析，我们的覆盖区域主要是城南以及往南延线一带，虽然震后的宏观调控中，政府取消了南延线计划，但近几年在政府的发展号召下，城南一带的发展已经被全面带动起来，所以不能因为政府不南迁，我们就让之前的资金投入和心血化为乌有，我们会立足于“大紫荆”。

从价格上看，我们不能用平常的眼光来分析，因为有常识的人都知道，成本决定价格，需求决定供给，房产绝对价格取决土地相对成本（实际上是取决于政府，而这里不便细讲），而地段、户型、小区环境、开发商品牌等等为民众所津津乐道的决定房产价格的因素仅仅只是房产的附加值而以，它不足以决定房产的绝对价格。而关于这个区域来讲它的价格相对于其他区域来说有其区域特性，这里有很多世界500强企业的形象店，比如家乐福，奔驰，Apple等，他们选择这里也是因为这个地段好，这里的商业氛围浓，以及这里的高人气。基于这些原因，这个区域的二手房价格一直居高不下，所以才有“小春熙”的说法我们所有的二手房业主也对这个区域非常看好。

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责任编辑/weijianchang.cd

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