中联地产:二手房成交量冲新高不稳定因素明显

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月8 日叶蓉中联地产

[摘要] 从国土局的数据反映，4月我市楼市的确是前所未有的繁荣，在成交量上再次创新高，突破了13000套，成交量也突破百万平米，远远高于07年7月份的成交量。

09年4月份我市二手房市场成交量再次放大，据官方数据显示：全市共成交13480套，成交面积为121.24万平米，相比3月份成交量，成交套数环比上升了22%，成交面积环比上升了21.6%；在成交均价方面，据中联地产成交数据显示：4月份全市二手房成交均价为10498元/平米，相比3月10629元/平米有小幅度的下滑。

数据来源：深圳市国土局及房屋管理局和中联地产成交数据

从国土局的数据反映，4月我市楼市的确是前所未有的繁荣，在成交量上再次创新高，突破了13000套，成交量也突破百万平米，远远高于07年7月份的成交量。具体区域表现上，大部份区域呈增长的态势（除了福田区以外），环比增长幅度均超过10%以上，尤其是南山，4月份南山区二手房成交量无论在全市成交量份额和环比增长量上都增长了很大的幅度，其中环比成交量增长了27.22%。

从官方数据看，市场确实放大了很多，但此数据并非是当月市场的真实数据，原因是：一方面确实有市场的作用；而另一方面有前季度遗漏单的情况。成交量冲高的数据，并非我们看到的那么乐观，下面我们从以下几方面的数据看看4月份全市二手房市场的真实情况：

看房人数减少： 4月份楼市的三级市场，从地铺看房数量比较，无论是我司还是同行中介看房人数减少了1-3成不等。

成交单数量减少：从市场反馈，二手房中介公司4月份实际成交的单数量减少了五分之一到三分之一不等。

片区业绩减少：从片区业绩量上反应：部分片区所有中介4月份做的总业绩仅3月份50%—60%。

不稳定因素的原因

楼市之所以呈现出以上不稳因素，主要是供应变化引起的，目前市场呈供不应求的局面：

1）业主反价：目前楼市现存的中低档物业减少，高品质物业充斥着主力市场，加上业主的频频反价，给此部分刚性需求消费者造成了很大的压力，原本对价格就相当敏感的刚需，造成了再次的观望。

2）供应减少：由于业主对后市楼市的看好，出现捂盘和惜盘的情况，即使放盘出来，也涨个500-1000元/平米不等，关键是有些放盘出来的业主还不诚心卖。

如此以上的种种因素，造成目前部分片区楼市呈有价无市的局面，有的甚至出现一套房被多个客户抢的情况。

目前楼市，刚性需求主导市场

从4月份的购房消费群体现，4月份购置物业的消费者主要是以首次置业和改善性自住为主，投资客仅占7.28%，相比3月份投资客有所减少。原因是目前价格越来越走高，从投资回报来计算，投资客也不敢盲目入市。

总结：4月虽然成交量还维持在高位，但一些不稳定因素已经相当明显，而且有加剧的演变，接下来5月份的楼市将很不稳定，目前楼市正处在一个微妙的时间点上，由于受春交会的影响，月初成交量已经表现一定的萎缩，从后市看，如果三级市场能从此次春交会影响中走出，抵抗住各方面的压力，那未来三级市场会维持高成交量水平且将平稳一段时间。

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责任编辑/xumi.szzzf

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