http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月17 日 沈忠民 唐颖豪 房地产时报
房价效应三步走
南汇周康地区距离市中心最近、且是交通要塞，照理说 “南汇归入浦东”消息正式宣布后，房价应该动得最快，但事实上，目前的这波涨势还是应着大市往上走， 5%－10％的涨价幅度比不上大华、陆家嘴等市中心板块。周康板块二手房价格最高时期在2008年初，当时次新房均价为9000—1.2万元/平方米。今年4月之前，均价回落至9000-1万元/平方米，目前涨到1万元—1.1万元/平方米，涨幅达10%左右。
易居臣信市场研究中心分析师杨晨青认为，房价效应分成三阶段：第一阶段即是该消息公布前后，可称为短期效应。 3月底、 4月初坊间普遍流传归并消息，区域楼市开始受到买方关注，当时房价涨了10％，其中投资客占相当比重。同时，南汇二手房4月成交899套,比3月704套增长27.7%，这个涨幅远大于全市同期11%的涨幅。
第二阶段是建设期，称为中期效应。政策公布之初给市场带来的购买热情逐步消退，由于未来房价的上涨空间不明确、交通、居住环境相对不完善，使买卖双方进入观望状态，该阶段区域成交量以及房价都会跟着大市波动。
第三阶段是成熟期，称为长期效应。经过2-3年的大力发展，区域生活环境得到根本性改善，地铁11号线的开通，一手房充分消化政策效应后，二手房将马上跟进。
高档物业将升温
南汇并入浦东，对南汇各个板块的影响有很大不同。汉宇地产认为，随着原南汇区离浦东新区的距离呈现递减的趋势，周康板块一定是效应最明显的，临港新城受到的影响相对小一些。
在上海工作的境外人士，大概有10万左右。根据以往数据，每个人每年消费额是16万美元，包括衣食住行各个方面，近几年这一比例更高。周康板块本来就有工业区，早年也以高档别墅项目而闻名，比如康桥半岛。尤其是在康桥半岛别墅区附近的秀沿路上，三四百米的沿街商铺中介门店占三分之一。随着南汇进入实质建设后，投资客会陆续进入，加上外资企业进驻，整个高端住宅市场和商业地产会被激活。
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