美联:深圳写字楼市场量缩价跌促开发商各出奇招

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月20 日王军鹏美联物业

[摘要] 写字楼一手市场没有延续3月的良好势头，相反成交面积环比减少近四成，成交价格亦见新低。市场困境不仅会延长项目的销售期，也使更多的项目推迟入市，这使得市场回暖的话题更加沉重。

写字楼一手市场没有延续3月的良好势头，相反成交面积环比减少近四成，成交价格亦见新低。市场困境不仅会延长项目的销售期，也使更多的项目推迟入市，这使得市场回暖的话题更加沉重。

成交量缩价跌

09年1-4月，全市一手写字楼市场仅天利中央广场二期一个项目入市，新增供应相对于去年同期减少四成。而销售情况也不甚理想。据深圳国土局一手房源系统的数据统计显示，4月一手写字楼销售仅1.5万平方米不到，环比减少四成；不仅如此，4月有三个项目（滨海大厦、佳嘉豪大厦和海岸卡夫诺）直接将其待售房源进行初始登记，直接初始登记面积高达3.3万平方米，环比3月增长145%。不计已初始登记面积外，目前待售面积近30万平方米；另一方面，多个项目又即将入市，如卓越世纪中心，东方新天地广场、NEO企业大道，红松大厦、数码大厦、鹏基工业创业园、鸿隆世纪等项目预计下半年均会入市销售，这将新增约50万平方米的供应。受销售低迷及未来新增供应影响，一手成交均价较3月降低一成。

开发商各出奇招

面对写字楼一手市场的低迷，开发商亦苦思良策予以应对，主要有以下几种：（1）减缓施工速度，推迟入市。例如宝安中心区的某大厦于2008年6月获取预售后，至今国土局网站未售一套，中心区一项目甚至于去年初大肆预告开盘却至今亦未见开盘，更多项目施工多年却迟迟未获预售，凡此等等。（2）提高项目素质，增加项目亮点，比如缩小单套物业面积，增加层高，改独立空调为中央空调等。（3）过去惯用的广告、活动、论坛等促销手段重现市场，个别项目甚至推出了住宅市场常见样板房促销。

困境剖析

一方面，一手成交量徘徊不前，另一方面大量新增项目即将入市，这让深圳写字楼一手市场的销售压力越来越大。美联物业（深圳）市场研究部认为，深圳写字楼一手市场之所以陷入如此困境，主要原因如下：（1）宏观经济环境虽然已有改善迹象，但并没有恢复和走出低谷。宏观经济的低迷直接导致社会总需求的不足，进而影响到社会总供给的相对过剩，从而导致大量的中小企业关门歇业，工厂开工率企低，所以一方面促使国家促使大幅提高贷款计划，以解决市场流动性促进消费，另一方面也直接导致了写字楼市场的空置率居高不下，销售行情低迷。（2）深圳写字楼一手市场不仅要面对未来新增项目的压力，还要面对二手写字楼市场的竞争。（3）“限外”在住宅市场的单方解禁，不排除部分投资资金涌入住宅市场，这或许是住宅市场“小阳春”得以延续的重要原因，也导致目前商业地产市场和住宅市场“冰火两重天”的局面。（4）“住改商”已获得省市两级政府的同意，这在一定程度上减少了写字楼市场的需求。

冰冻三尺，非一日之寒。经过上述分析，我们不得不认为：写字楼一手市场的现状估计在2009年内都难以改变，或许全国经济甚至全球经济触底反弹之日，方是写字楼一手市场“拔云见天”之时。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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