断供高危人群是06年后购房者下一步楼市怎么走

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月27 日马冀余显财解放日报

[摘要] 房地产的行情还是要看供求关系的变化,而房价和收入在这种变化中起着相当重要的作用。当下,很多人关注的是:房价走势与楼市发展将如何互动?“小阳春”之后楼市怎么走?

今年一季度以来,国内许多城市的楼市开始逐渐显露出复苏迹象,并在前一段迎来了供需两旺的“小阳春”。随着成交量的回升,2008年下半年开始的开发商降价行为明显减少,房价趋于平稳,甚至部分楼盘悄然提价。有专家称,如果一季度“小阳春”的态势在二季度得以延续,那么楼市全面回暖的趋势才基本可以成立。但眼下的问题是,尽管“小阳春”的蓬勃势头令人欣喜,但一些开发商蠢蠢欲动意图就势提价,也让人担忧。

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房地产的行情还是要看供求关系的变化,而房价和收入在这种变化中起着相当重要的作用。当下,很多人关注的是:房价走势与楼市发展将如何互动?“小阳春”之后楼市怎么走?

价格合理回调方是正道

中国经济要恢复到健康稳定增长,必须扩大内需,这毋庸置疑。在目前的收入分配格局之下,影响消费需求的因素主要有两个:在农村,主要是社会保障问题;在城市,主要是房价问题。即便在目前楼市出现一波“小阳春”的行情下,我们仍然不能忽略对这个问题的考量。

应该看到,住宅市场之所以在今年以来出现一定程度的复苏,主要还是因为在买卖双方僵持了较长一段时间以后,从去年下半年开始,迫于开发商的现金流压力和经济预期的变坏,越来越多的楼盘加入降价促销的阵营,一些楼盘的降价幅度达到了20%到30%左右。市场成交最终在这个价格上被激活,2008年所积累的自住刚性需求得以释放。

从理论上说,如果房价继续合理回调,不但可以大大释放住房购买需求,带动相关产业的消费需求,非相关产业也会因居民实际可支配收入的提高而出现需求上升。不过反对的理由也不无道理,即开发商可能要面临较大的压力,银行也可能产生大量呆坏账。但换个角度思考,作为一个市场主体的开发商,面临一些经营风险是再正常不过的市场现象。相反,没有市场主体的淘汰机制才是畸形市场的表现。事实上,在前期暴利阶段,开发商已经提前透支了若干年的利润,一个成熟的开发商不会因为必然到来的房价调整而至于破产。

对于银行而言,房价下降真的就能带来严重的危机吗?其实也未必。首先,断供发生的高危人群应该是2006年以来的购房者,此期间的购房首付是30%,再加上一定年限的按揭支付,其实也就给房价的下降提供了一个潜在的安全区,那就是在房价下降一定幅度的前提下断供发生的概率并不会很大,除非银行违规放贷。其次,由于同样的原因,断供引起的呆坏账占银行贷款余额的比例应该不会太高。而且即使断供,银行收回的房产并非就是一文不值,而是依旧很值钱,还可以通过拍卖收回一部分贷款。当然,避免银行的亏损和巨额呆坏账,是政府需要防范的。只是防范不能通过维护既得利益方的暴利方式来进行。对于未来可能出现的断供,银行需要的是正视,而不是恐惧。而政府应该做的,则是成为银行的最后贷款人,以防范金融危机。

房价在市场规律的作用下自我调整,是很正常的。由此带来的损失,应该由投资者、开发商、银行共同分担,政府所起的是最终稳定金融系统的作用。这种损失分担机制一旦形成共识,那么未来房价即便调整,也并不可怕。

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责任编辑/tonghongliang.sh

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