别误读调低资本金比例的用意

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月31 日马光远广州日报

[摘要] 国务院近日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，最引人关注的是，商品房投资的最低资本金比例从35%调低至20%，调整幅度之大，出乎业界意料。

笔者最担心的是，下调资本金比例的政策用意会被误读，成为开发商又一根涨价的稻草，这将进一步延缓房地产调整的周期。

国务院近日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，最引人关注的是，商品房投资的最低资本金比例从35%调低至20%，调整幅度之大，出乎业界意料。

商品房资本金比例制度建立于1996年，指开发商自有资金占其全部开发资金的比例，通过此制度来调控银行的信贷风险。2004年9月，为了给房地产投资过热降温，商品房资本金比例被调高至35%。本次下调15个百分点以后，等于恢复到1996年的水平。

商品房投资资本金比例的大幅下调，至少折射出房地产业的两个不容否定的现象：一是房地产投资低迷的现状并未在“小阳春”行情下得以扭转。数据显示，今年1～3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，比去年同期回落28.2个百分点；二是房地产企业的资金链之紧张，可能超乎外界的想象，一季度投资的萎缩，和资金紧张不无关系。

从政策的初衷看，通过降低资本金比例的“加杠杆化”的政策效应，刺激房地产投资，从而保增长的意图非常明显。如果说之前的房地产“救市”政策大多有利于购房者，而降低资本金比例则完全有利于开发商。笔者认为，从保增长的根本目的而言，这样的政策无可厚非，毕竟房地产对于GDP的贡献有目共睹。但下调资本金比例会否成为房地产业走出低迷、重拾升势的拐点却需慎重分析。

首先应该指出，尽管下调资本金比例幅度高达15个百分点，但名义上拉动的投资额不过3000亿元左右，而目前房地产业的资金缺口高达9000多亿元，不会从本质上改变房地产业资金匮乏的现状。

其次，目前房地产完全陷于自身制造的“投资悖论”中，按照开发商和唱多楼市的专家的观点，房地产需求“刚性”的局面未来30年都不会有大的变化。既然如此，就应该义无反顾地加大投资，然而开发商却一边唱多，一边“做空”，不愿加大投资。这个“投资悖论”的根源就在于房价与居民购买力之间严重脱节的矛盾并没有解决，畸高房价依然是房地产业低迷的罪魁祸首。如果开发商真的认为房价不高，就不会顾虑风险而不愿投资。

第三，笔者此前就曾判断，在楼市供过于求的基本面、居民购买力、宏观经济不明朗、信贷政策不会持续和房地产自身周期等诸多因素主导下，下半年房地产将面临更严峻的局面，房价反弹不会持续，直至价格真正调整到位。在下调资本金比例之后，笔者依然坚持这个判断。而且，以前诡异的反弹行情和拿地热情总算找到了政策层面的答案。开发商在5月份交易量大幅下降的情况下突然掀起拿地热潮，不排除有提前获悉国家政策的可能。

笔者认为，下调资本金比例不仅不会成为房地产摆脱低迷的政策“拐点”，反而恰恰说明最近的反弹行情不过是一次虚假繁荣。巨大的空置面积、紧绷的资金链条、居高不下甚至一有风吹草动就强劲上涨的房价都不是短期可以改变的，开发商需要认清这个现实。笔者最担心的是，下调资本金比例的政策用意会被误读，成为开发商又一根涨价的稻草，这将进一步延缓房地产调整的周期。而且，因为资本金比例的下调，开发企业可能将风险向银行进一步转嫁，这也是必须事前警惕的。（作者马光远,经济学博士）

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责任编辑/lijieyao.gz

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