http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2009 年6 月4 日 张焱 华西都市报
专业人士给出二手别墅估价秘诀：用好三种方法，参考六种情况
“华西都市报吗？我有一套独幢别墅想出售，房屋面积288㎡，5室3厅3卫，花园面积220㎡，我自己报价280万元，请你们帮我估个价行吗？”上周本报二手别墅评估热线开通之后，不少读者打来电话，希望本报与专业评估师一起，为其待售二手别墅估价。从对两套别墅的现场实地查看后的估价情况看，不少市民对于评估的各个要素还不甚了解，因此
其评估与实际情况存在较大出入。相关专家表示，二手别墅的评估最重要的是把握好六个方面的准确情况，这样的评估才更加准确。
专业评估低了20万业主却说有道理
接到打来评估求助的翟先生的电话后，我们随即联系了大泽置业高级评估师廖长志先生，一起来到翟先生所在的西南二点五环的待售别墅现场。据了解，翟先生的这套独幢别墅建筑面积有288㎡，5室3厅3卫，花园面积也有220㎡左右，而且地处青羊大道之上，距离双楠外双楠都只有几分种路程，不临街，采光通风效果好，水、电、气、光纤及车库等一应俱全，周边包括领秀别墅、武侯别墅、鹭岛国际社区等高端意味浓厚，有近十条公交线路可达，出行便捷。但我们在社区内转了一圈后发现，这个社区虽然是一个纯粹的别墅组团社区，因为交房时间距今已有11年时间，而且设计及修建时间更早，所以使得整个社区的绿化低端、配套设施较差。在参考了最近几个月该社区的房源成交情况，廖长志最后为翟先生这套独幢别墅估价260万元。廖表示，这个别墅社区以前的房源挂出来后，不少人都来看过，但看过后却
转而选择了相近地段的电梯公寓，回访时得到的答复是宁愿住电梯房，也不想住这种别墅。在听完廖的评估理由之后，翟表示这样的评估虽然与自己的估价有差距，但“一些过经过脉的地方的评估”确实有道理。
三种方法六种情况自己给别墅估价
但是，如何知道自己的别墅能卖多少钱，又如何判断自己想买的别墅是否值所开的价？廖长志表示，不光是别墅，其实但凡二手房的评估大体上有三种办法六个方面能够让人估出个大概。
据廖介绍，三种方法是成本核算法、投资收益法和对比法，前两种方法因为存在较大局限性而极少使用，对比法用得最多，也最准确。对比法是将房屋与该地段同等情况的房屋相比较，综合房屋的实际情况对房屋的价格做出判断。这种方法的优点在于不受时间，装修情况等因素的限制。另外，还要把握好6个方面的情况：一是地段，地段是决定房屋价格的最主要因素，在影响房
屋价格的因素中起主导地位，仅仅相隔一公里的距离，房价就有可能就会产生比较大的变化；二是小区环境和房龄。包括房屋的建筑年代，小区整体规划等，建筑年代基本决定小区的环境情况，小区的整体规划则直接关系到业主入住后的舒适度；翟先生的独幢别墅之所以只估出260万的价格，建筑年代和小区规划欠佳是其重要原因；四要看楼层，一般而言，多层的房子中间楼层比较贵，而带电梯的高层则会随楼层的升高；五是房屋内部情况包括房型、通风采光、装修情况等；最后一点是历史成交价格。即该类型房屋最近的成交价格。只要对比以上几种参数，对其房屋的评估就会比较准确，但重要的是拿来对比的参数也应非常准确。
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