2009年，在各国政府一致救市的努力下，全球经济初露曙光。作为2009年全球经济最耀眼的明星，中国更是率先走上了经济复苏之路。而由于“限外令”的解禁驱动了高端购买力，北京的高端物业销量也出现了“破冰”的迹象，显示出政策对高端市场带来的实质性助推作用。

在此大背景下，品质地产正面临前所未有的机遇和挑战，如何借助大势成功突围，如何在品牌力量日益凸现的年代赢得先机，如何将“品质”转化为销售力，成为品质地产的首要课题。6月10日，北京鹏睿房地产开发有限公司 王国庆做客搜房直播间，畅谈09别墅价值。

访谈现场 （吴亮亮摄）

【热点专题：品质地产中国行暨第六届中国别墅节】

访谈时间：2009年6月10日

访谈地点：搜房演播室

访谈嘉宾：北京鹏睿房地产开发有限公司 王国庆

以下为对此次访谈进行的现场直播：

【主持人】：各位搜房网友大家好！欢迎您关注搜房网“品质地产中国行”系列访谈，我们请到的是西单上国阙的开发公司，北京鹏睿房地产开发有限公司的王总。

我们今天主要聊的是关于西单“上国阙”豪宅项目的品质地产相关话题，在经历了2008年的金融风暴以后，2009年在各国政府一系列的救市举措以后，全球的经济已经开始了露出了一些曙光。由于北京限外令的解禁，也驱动了高端市场的购买力，在这样一个大背景下，品质地产正在面临着前所未有的挑战和机遇。

我们今天想跟王总聊一下，您对品质地产的看法，首先想问您是如何理解品质地产的含义，您认为可以称作品质地产豪华公寓需要哪些因素？

【王国庆】：现在目前“品质楼盘”的概念取决于几个方面：相应的配套设施、后期的管理等等几个方面。

就西单上国阙来说，它的地理位置是非常好的，从整个配套设施、生活、经济，各方面的工作条件、交通条件没有任何地方可以比的，就是在北京来说也没有任何地方可以比的。

目前北京推出的豪宅很多，品质地产也很多，但是就西单的地理位置来讲没有一个项目可以比的，居住还是讲究高端的配套设施，比如说在东三环的豪宅与在西单区域的豪宅相比的话，东三环交通条件比较拥挤，很多的车流量会给整个居住带来很多的不便，在西单已经有四通八达的地铁线全面覆盖，往南走不到两公里是南二环，往西走不到一公里是西二环，在西单周边的地铁东西南北联网，在国内出行的话，北京南站、北京西站全部在西单都有交叉处。医疗条件方面，咱们最好的医疗保障都在这个地方。

从教育概念上，咱们中国最好的教育资源都是在西单，现在发展到海淀，海淀的教育资源是近几年发展起来的，最早好的教育资源全部在西单。比如说咱们周边学校区域，八中、四中都在这个地方，北师大实验中学、北师大附中，还有很多好小学，小学概念是什么？北京实验一小、北京小学、北京实验二小，这是在五十年代，二三十年代的就已经形成的教学资源的概念，整个是老城区固定的最好的地段。

从商业条件咱们更不用讲，你看东边的西单商场、时代广场等等。

文化生活上，出门就是电影院，有很好的音乐厅，还有最好的中国大剧院全部都在这个地段。

环境方面，咱们中国最高领导在这儿办公，它的环境质量要求肯定是最高的，从古到今是一样的，中国的最高政府都在中南海办公，过去是皇帝，皇家的居住地都在这里形成了周边的环境特别好，特别像北海公园、中山公园，几百年几千年的皇家园林都在这儿，加上天安门广场、国家大剧院，还有北海、中南海，可以说这样的水面在咱们北京市是最大的。目前，上国阙这个项目在北京是一个没有挑剔的项目。周边的自然条件，政治形成的条件就是它的因素，就是寸土寸金不可再生的资源必须形成豪宅，这么好的地段，如果你开发商做不好就是浪费资源，把这么好的地土资源给你开发，你做一个烂项目，那不行，这么多好的资源逼着你开发商必须做好。

【主持人】：2008年中国的楼市有很多理性缓慢的回归，地产企业都面临着一些选择和困惑。无论市场的成交，还是购房观望情绪对中国房地产都是无法回避的问题。在这种趋势下，您认为对于城市优质地段，像上国阙这样的豪宅项目，它机遇和挑战是什么？在这样的日趋激烈的行业洗牌中如何突围？

【王国庆】：现在周边的地段有很多项目，但是整个来说，每个企业都不一样，所以有的企业希望尽快出手转为资金，对企业发展更有利。但是有的企业他们的想法跟其它又不一样，上国阙开发商没贷款。现在正面对金融危机，对中国的房地产产生这么大的冲击，你地产商干什么？如果没有任何的外债压力，自己就不害怕，为什么？像这种地段是不可再生的资源，不可能再有的。不要说将来政府没这个政策在城市住宅项目上，就是给你，也没地。像西城的金融街西扩，一平米六万，但是六万块钱一平米老百姓都不跟你配合。为什么老百姓不愿意走？因为在西城地理优势的前景都可以看得到。

比如说这个项目，我现在以最便宜的价钱尽快出手，出手以后你的机遇就不会再来。你再买也挣不了几个钱，这个项目再做几年还是这个概念，还不如我把不可再生的好资源，我不急于出手慢慢等待升值。为什么等待升值？现在我们可以看到，原来在2008年房地产没有回春的时候，咱们是什么概念？北京有多少比较好的楼盘？在2008年底到2009年上半年北京有多少高档楼盘？

咱们可以举几个例子，比如说宣武，在二环边上估计就有推8万平米的房子；在西直门这一块，有的已经卖到四五万；公主坟附近三到五万的房子太多了，这样的牌子都是在2009年产生，可不是在2008年产生的，东边的房子咱们不要讲八万、十万、十二万，那就太贵了。

你想想这个道理，现在在这么好的地段的中间，有这么多价位的房子，都是在五六万、七八万、八九万以上的房子。你看咱们上国阙怎么解决这个问题？你急于回笼资金，急于把钱拿到手，拿到手干什么？还要搞房地产开发，再开发的话，你也挣不了几个钱，还不如我在这儿等待。我不去销售，因为这个概念我们没有任何的压力，人家涨，我就涨，人家涨到八万，我就涨到八万。人家全都涨了，我肯定要涨，从品质、地段各方面我都他们好，他们卖到八，我肯定能卖到八。我们1号楼没有开盘，如果开的话，我们现在就可以销空。

销售市场虽然不太好，但是咱们可以看到中国的地产在未来十年之内不会有任何问题。

【主持人】：两三年前中国的房地产可以说相当的疯狂，那个时候的购房者基本上很少去考虑房子的品质问题。到了现在楼市萧条的季节，品牌的力量马上就显现出来了，更多的购房者就会更多考虑房子品质上的一些因素了，您能大概解释一下产生这种情况的原因吗？

【王国庆】：任何事物的发展都有个过程，咱们过去的追求什么？住房，钢筋水泥堆起来就行，只要有钢筋水泥堆起来的窝就是家。随着人们生活水平的提高，人们对住房的要求不断地提升，人们逐渐意识到房子的品质决定一切，不仅仅是钢筋水泥的一个建筑。你不要说现在高品质的房子，就是一般的房子老百姓追求的也很高，你的绿化面积怎么样？你的周边配套怎么样？你这个房子用的材料怎么样？老百姓通过一段认识，通过几年的发展，从咱们房地产刚刚进入市场让老百姓接受什么叫“商品房”、“房地产”，到现在发展有十几年了，人的思想在改变，房地产品质在改变，咱们的业主对房地产的要求越来越高，如果你达不到客户的要求就要淘汰，你做得的房子肯定没人要，任何事物都有一个发展的过程。

房地产市场发展比较成熟，很多业主对地产的要求越来越高，以后的发展趋势，我想有几点，第一点，比较理想的豪宅，绿化概念不用讲了，绿化面积达到多少？小区的智能化达到多少？房子的智能化达到多少？环保材料达到多少？高科技含量达到多少？人性化管理达到多少？高品质的房子能不能让每位业主满意，从安全到方便全方位的发展，全方位形成一个很好的概念。

为什么中国看不到建筑文化？为什么中国提起来就是西方建筑文化。你到西方国家去，古老的大树，几百年的大树都有，大树下面是什么？下面是一个城市的长远规划，在一百年之前，人家按照方案做起来肯定在一百年之内都能满足这个城市功能需要。

建筑文化是什么概念？每一个建筑在每一个城市里面就是一个艺术作品，像咱们的奥运会场，那你形成的建筑文化，这是新时代一个很好的作品，但是这个作品是需要通过世人检验的，让后人来评价你的建筑文化，从它的使用功能、外观的造型，包括你的施工质量，五十年以后还能够满足人们的观赏价值、使用价值，而且都不落后就是一种建筑文化，人家花钱买什么？就是买你的建筑文化。

【主持人】：这样的建筑文化，包括您说的非常好的绿化，甚至考虑到更多的智能化和先进的技术，必然我们这个项目做出来以后，成本肯定要高起来，成本上的增加我们在销售这样的品质地产的时候，是不是要走差异化的经营之道呢？

【王国庆】：建筑成本肯定高，如果一个比较好的环境，想把它做成高端项目，你必须有大量的资金，肯定比其它项目投入更多。

【主持人】：您通过您的项目，包括现在的经济形势和中国的经济环境，您对09年下半年楼市发展有什么样的预期？

【王国庆】：我认为中国的房地产是一个硬性需求，现在房地产卖的就是硬性需求，户型在一百平米左右，在一百万左右的概念需求比较大。就北京来说，就像你们这些刚到北京创业的，大学毕业几年，你既然在北京发展，你肯定有住房需求。北京这么多人，70%、80%都是外地人，像大学毕业、海归、外地精英到北京，所以硬性需求扩大。

在100万左右大家都可以接受，一般中等的家庭三到两套房子不成问题。像中小城市一平米卖到三、四千块钱，两套房子一卖就有六七十万，父母就一个孩子，这些资产给谁？就是给孩子留。原来给孩子留两套房子，如果孩子不回来了，我就把两套房子卖掉，我在北京给他买一套房子，完全有这种可能，多少有些欠缺的话，无所谓，我贷50%，交50万，孩子年薪十几万，完全有能力来承担，所以，硬性需求比较大。

另外，高品质的房子硬性需求也是比较大的，为什么？现在就像我这个年龄，事业有成，该买的都有了，什么好房子，什么好车都有了。但是你要想到，就像你们这样的年龄，再过十年你们就上来了，你们就是企业老总，企业的主宰者，你们有钱了也就有了需求，就会产生了源源不断的需求。有了富人就有很大的需求量，原来的房子一百平米我换个大的，原来的房子地段不好，孩子上学不方便，老人开车不方便，我换到西单，换到王府井，医疗条件比较好的，弄一套大房子，花个一千多万，里面做的漂亮一点，社会都是这么发展的。

为什么中国的房地产跟国外的不一样？外面的人口是负增长，中国是正增长，中国的人口占世界的1/3，咱们改革开放才几年？咱们的房改政策才推进几年？国外的已经成熟了，城市已经饱和了，人口负增长，它的建筑质量远远比咱们中国好，它的一个建筑物盖好几年，咱们中国一年就可以交工。为什么这么快呢？就是需求大。

2009年机遇很多，美国的金融海啸造成世界经济灾难，带来什么？带来咱们珠江三角洲的地区出口企业受影响比较大，内地企业影响在哪儿？就是咱们投资股市产生的。

一万个员工产生一万个人的消费概念，形成什么？在你的区域内就会形成一个小社会，包括餐饮、生活用品等，就可以产生效益，每个饭店、每个生活超市每天都有钱赚，因为大家都要消费。

像你们搜房经济效益比较好，工资比较高，待遇比较好，肯定消费比一般人要高一点，这个小社会就可以启动，就可以产生很大的能量，使很多做生意的老板富起来。一旦咱们搜房网有一个大的发展规划，把你的钱全部收走了，你们每人要给我拿出一万块钱基金，我给你利息，全部收走了，你们都没钱了，那你的区域的消费、小商品、小市场全死了。

所以，我想中国的市场也是这个概念。为什么造成2008年房地产低谷？就是因为股市。很多人的钱被个别人占有，2008年叫股票市场，上市企业跑马圈钱，圈了很多很多的钱，最后把很多老百姓的钱放进股市，老百姓没钱了，市场死了，但是圈钱的人没有想到这一点。同时市场死的前提下，你也得死，你也活不起来，很多钱你自己占有了，你消费是什么概念？你这个企业只能坐一辆奔驰，你要把钱全部摊到别人的身上，都在别人手里面占有，这个市场才会活起来，如果这个钱全部圈到自己手里面，那你就死了，别人死，你也死，市场就死了，市场死了，你能不死吗？

房地产上市企业很多，都是你们圈钱的道理，你们圈了那么多钱都归你们自己了，他们还有钱买房子吗？就是这个道理。

【主持人】：对房地产行业的影响也很严重。

【王国庆】：各行各业产业都有影响，不仅仅是房地产公司有上市企业，各行各业都有上市企业，都圈了大笔的钱，使自己的企业迅速成为百亿富翁、千亿富翁。原来几亿、十几亿，迅速成为十几亿、百亿、千亿，这里面圈的都是谁的钱？老百姓的钱，这样的概念是不正常的。上市企业国家政府支持你，为什么支持你？它的初衷就是让你的上市企业迅速发展，带领很多市民、老百姓脱贫致富，老百姓买你的股票跟着企业发展。企业利用老百姓闲职资金来发展企业，你挣了钱给老百姓很好的回报，这是双赢的事，起到的作用是让一个企业迅速发展，创造更多的财富，带动更多的市民共同受益，每个国家的概念都是这个原因。

西方的国家也是这个概念，到中国政府也是这样的概念，为一个很好的企业，政府给你提供很宽松的条件让你上市，让你发行股票，让每个市民都参与你的经营概念，挣了钱给股民很好的回报和分红，使很多老百姓共同致富。但是你看中国的股市概念，中国的现象是什么概念？它正常吗？不正常。个别的上市企业原来10个亿，在半年之内上到一百个亿，甚至一千个亿，所以老百姓穷的兜里面没钱花，原来有点存款全部投到股市里全部赔光，这叫正常吗？不正常。市场为什么这么萧条，就是因为股市闹得。

随着咱们中国政府加大投入，扩大内需，现在股市回转。2009年股市回转的话，房地产就会好，股市回转不了谁都不行。

你看过去买房子都是炒股的，我今天买了几万股，明天就几十万股，一高兴我看挺好的，取了钱就买下了，没有任何的折扣就买了，买几套房子玩玩，现在还能说这样的话吗？还有这样的客户吗？没有了，

中国的经济完全靠这种概念，总归要走向边缘。股票市场管理不规范造成中国经济市场特别混乱。

随着咱们现在扩大内需，中央政府投入四万亿，房地产还要回转，有了好的趋势，有的涨了十倍，涨了二十倍，全部涨了。

【主持人】：2009年下半年一个是刚性需求，一个是随着股市的回暖，楼市也必将会迎来一个新的回暖的浪潮。

【王国庆】：它们都是相关联的。

【主持人】：刚才王总给我们介绍了品质地产的项目，同时对我们2009年的下半年的楼市给了大家一个信心，我们能够看到房地产行业转好，紧接着王总给了更多的年轻人一个目标，我们这些年轻人要更加努力的奋斗，以后尽量全都买豪宅，买好项目。希望我们搜房网友继续关注我们“品质地产中国行”系列的访谈，关注西单上国阙这个项目

谢谢王总参加我们今天的访谈！