http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月18 日 卢先兵 南方日报
“限外”未解禁制约发展
解析5月份写字楼热销原因,张伟认为,主要有三大因素,首先,中心区、中心西区等核心商务区域纷纷有新量上市及认筹,市场人气在不断提升；其次是随着住宅市场持续高位运行,写字楼市场也跟着回暖,特别是住宅售价反弹过快,投资者重新把眼光投向商用物业市场；另外,深圳市综合配套改革总体方案出台,令写字楼市场长线看多,投资开始活跃起来。
不过,根据美联物业(深圳)写字楼蓝筹投资回报率估算,目前深圳写字楼投资的回报率还是不高,仅为5.08%。王军鹏说,这一比率自2008年8月见顶后,就逐步回落至今已持续9个月。美联物业认为,金融危机不结束,全球经济未恢复之前,深圳写字楼投资回报率继续下滑的趋势或难以改变。而美国的经济情况似乎并没有见底,汽车巨头克莱斯勒和通用相继申请破产,全球性的甲型H1N1流感疫情仍在不断扩大,说明危机仍在纵深化,投资回报率回落的现状暂时不会改变。
另据深圳统计局的数据显示,2009年一季度外商直接投资同比直降七成,而楼市限外仅仅针对住宅市场短期解禁,使得进入写字楼市场的外资不仅减少,甚至部分外资转而投向了住宅市场。“这或许是造成写字楼市场与住宅市场冰火两重天的成交现状及写字楼市场租售均价波浪式回升的重要原因。”王军鹏说。
在张伟看来,写字楼持续好转的可能性不大。“有一些回暖,但与住宅市场相比,热度不够。”写字楼跟实体经济的关联度更大,如果没有政策上的利好支持,写字楼市场的恢复是缓慢的。目前,银行信贷政策对写字楼购买者依然卡得较严,最多贷五成,对港澳台和境外主体也没有放开限制,而这恰恰是深圳写字楼的很大一部分客户。
“小户型炒过了,豪宅炒过了,住宅产品的价格上涨已经达到了一定幅度,相比之下,当前写字楼的价格是偏低,具有投资价值。”张伟说。但是,写字楼的投资需求还没有真正启动,投资客户较少。
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