观察：淮安经适房“共有产权”模式不具推广价值

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月22 日马光远新京报

[摘要] 观察：淮安经适房“共有产权”模式不具推广价值

对保障性住房,地方政府应主要加大以廉租房为主体,以经济适用房和公共租赁住房为补充的住房保障体系,从而实现低收入阶层和“夹心层”的居住权。搞“共有产权”等探索,不仅意义不大,反而有托市和与民争利的嫌疑。

近日,在全国“住房保障及市场调控高峰论坛”上,与会者介绍了一种保障房建设的新模式:购房家庭与政府资助形成的共有产权房。据了解,为解决低收入家庭购房困难,2007年8月,淮安市首创了这种经济适用房模式。

淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物,其政策设计的基本要义是:政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权,从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例,共同拥有房屋产权。

也就是说,这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房,房价等同市场价。但与一般商品房不同的是,因为有政府的出资,在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力,而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内,可以原有的价格回购。从实际效果看,共有产权房自2007年进行试点以来,解决了千余户家庭的住房困难。但是,这种模式不仅制度推广的价值不大,反而在产权的合法性、与民争利等方面瑕疵不少。

首先,这种模式试点于2007年,当时并没有廉租房等保障性住房的供应,这种变种的“经济适用房”模式,具有一定的吸引力。但从去年年底开始,国家确立了为低收入家庭供应廉租房的政策,并且形成了以廉租房为主体,以经济适用房和公共租赁房为补充的保障性住房体系。而低收入家庭的住房问题,通过廉租房的形式予以解决,事实证明更为合理。

其次,目前“共有产权”有两种模式,一是政府的产权占30%,一是政府的产权占70%。在这两种模式里,不知道政府真正拿出的“真金白银”的比例是多少。如果真正以土地出让金出资,把对经济适用房的政策“换算”成“股份”,恐怕违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策,本来是经济适用房的购买对象该享受的。

第三,经济适用房的购买对象,应该是收入符合一定条件的人,政府显然不在其列。按照淮安的“共有产权”模式,这在客观上造成了政府“挤压”居民福利的事实。在政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”,使得低收入家庭本该享受的政策缩水,低收入家庭等于没有享受到住房保障,惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱,而付出的代价就是一个被当地政府认可的“小产权房”。

淮安市当初之所以推行这种“共有产权”的模式,主要原因是经济适用房的建设资金筹集困难。从试点以来,虽然它解决了千余户家庭的住房问题,但并不能从根本上解决大量低收入家庭的住房问题。而且,对购买这种共有产权房的对象标准,淮安市定的很低,覆盖面很小,因为政府资金有限,不能为更多住房困难的居民买房“垫资”。

对保障性住房,今年温家宝总理在政府工作报告中说的明白,地方政府应主要加大以廉租房为主体,以经济适用房和公共租赁住房为补充的住房保障体系,从而实现低收入阶层和“夹心层”的居住权。搞“共有产权”等探索,不仅意义不大,反而有托市和与民争利的嫌疑。

责任编辑/huangguanggai.bj

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