下半年房价到底是涨还是跌六招应对当前楼市

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月23 日黄罗维理财周刊

[摘要] 近期，火热的楼市又引来了各方关注的目光，房价下一步何去何从也成了时下最为热门的话题。

房价还要涨？

近期，火热的楼市又引来了各方关注的目光，房价下一步何去何从也成了时下最为热门的话题。

通过分析我们认为，当前楼市的上涨趋势已经确立，大家更要注意把握政策优惠期带来的购房机会。

市场异动引发悬念

“房价好像又涨了”！随着气温逐渐升高夏天来临，房地产市场的一幕大戏似乎又在徐徐拉开。徐文彬是记者的一位朋友，那天他急急地打电话给记者，说：“我一直有购房的打算，但由于种种原因却迟迟没有下手，但近期我发现很多地方房价又开始上涨了，那现在我究竟该怎么办呢？这下半年的楼市还会涨吗？”对此，记者给了他这样的回答：“目前有种种迹象表明，未来楼市的价格还将继续上涨，如果有购房需求的话，就应该充分把握当前的‘优惠政策’，该出手时就出手。”

的确，在当前的房地产市场，有像徐文彬这样疑惑的购房者并不在少数。记得在2007年的5月，房地产市场同样出现了蠢蠢欲动的迹象，当时本刊通过分析认为，在人民币升值预期的大背景下，接下来楼市价格的快速涨升已无法避免。紧接着在编辑部的组织策划下，一组《股市着凉楼市会上火吗》的文章中也明确指出了房地产市场上涨的趋势。现在两年过去了，当前的房地产市场又出现了种种不寻常的异动，而市场的何去何从又再次引发了大家的悬念。

如果我们留意一下，在刚刚过去的几个月中，房地产市场只能用一个“热”字来形容，市场成交量的大幅上升已经是众所周知的事实，而近一段时间以来，高端住宅市场的突然发力更是刺激了许多人的神经。统计数据显示，4月份深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4个月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%。热销的不只是别墅，易居中国的数据显示，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升。5月份前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月份总成交量的近3倍。而且热销的场面并非仅限于上述一线城市，温州、杭州、宁波等长三角地区二，三线城市的高端住宅，也出现了热销景象，江浙投资客入市的迹象非常明显。

与此同时，房价的上涨已成了不争的事实。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天分析认为，根据目前典型城市的项目价格走势看，成交价格基本都呈现小幅上涨。从项目表现来看，目前部分销售良好的项目已经出现了涨价现象。佑威·房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告，数据显示，3月份以来，已经陆续有60%的楼盘出现不同程度的上涨，其中近百家楼盘在5月份涨至历史最高价。而这一系列市场的异动，也引发了人们对后市如何进一步演化的更大悬念。

多重需求推升市场

面对当前的这波楼市行情，许多购房者还是感到颇为突然，但如果我们细细分析，可以发现政策引发了需求释放，从而有效地推升了市场。在表3销售额和销售面积增长走势图中，我们看到增长率的上一个波峰出现在2007年的三季度，随后就出现了下探的走势，而在2008年四季度达到谷底之后，接下来就出现了强烈反弹。

那么，究竟是什么原因造成了市场成交量出现如此曲折的震荡呢？其实归根到底，政策是这些变化背后最重要的推手。从2008年四季度开始，一系列刺激房地产市场的政策连续推出，从而使购房进入了历史最为“优惠”的阶段。由此大大刺激了投资者的购房欲望，而这一趋势随着时间的推移正在逐波蔓延开来。去年四季度，财政部出台了10项举措拉动内需，其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。而在此之后，一系列地方性政策的推出更加剧了市场的变化。从表5中我们可以看出，近期新出台的地方性政策均主要围绕二套房贷、公积金贷款等购房关键层面，这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”，其效力在近期已慢慢地释放了出来。

如果说政策推动更多还是购房者自住层面需求的话，高端住宅的火爆则暴露了当前市场的另一个推手，那就是人们对未来通胀的预期。在这种预期的作用下，许多有实力的投资者正开始把手中的现金转为不动产，而高端住宅无疑成了他们的首选标的。

克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，今年一季度广义货币供应量增长了25.5%，金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元。在此情况下，货币大量流向市场，通胀预期明显增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅。而在易居中国分析师薛建雄看来，流动性突然从紧缺转向过剩，短时间内资金紧缺就转向了流动泛滥，是推动楼市突然间疯狂的主要原因。在近期各大豪宅的热销中，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。在易居中国近期对客户所作的调研中发现，这批豪宅买家中有部分是海外购房者，并且以中国港、台地区和东南亚华侨为主。通过调查发现，这些地区经济体量都较小，因此其富豪基本上都持有美元。现在，低利率、高通胀预期的美元，对他们的财富形成了巨大的贬值危险。在这种情况下，他们便进入了租金和价格相对平衡，而且有消费力支撑的中国楼市。

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