新的楼市泡沫重现：房价和租金背离情况严重!

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月26 日中国企业家

[摘要] 流动性过剩和通货膨胀预期正在制造新的楼市泡沫。房价和租金的背离情况越来越严重，换句话说，楼市泡沫已经再现。

流动性过剩和通货膨胀预期正在制造新的楼市泡沫。房价和租金的背离情况越来越严重，换句话说，楼市泡沫已经再现。

《中国企业家》网站专稿经历过大悲大喜的楼市，就像坐了一回过山车。半年之前开发商们还是哀鸿遍野，迫于资金链的压力、纷纷降价；两个月之前，关于楼市小阳春的真实性和楼市回暖的争论尚无定论；现在，回暖已经不再是话题，楼市泡沫成为新问题。

进入6月，全国经济发达城市房地产一夜之间全线飘红，北京、深圳过半的项目实施涨价，最高涨幅为5000元/平，许多城市房价涨幅超过20%。在市场高度敏感的深圳，房价再度领涨全国。深圳5月楼市的均价为12900元/平，6月份第一周以16540元/平的均价创下今年的最高记录，第二、三周的成交均价分别为14946元/平和14815元/平，6月三周的均价为15433元/平，整整比5月的均价高出2500余元/平。现在业界普遍的看法是楼市已经接近或重回2006-2007年的水平，但是租金却持续下降。根据中原地产的监测数据，北京的租金却比最高时下降了20-30%。

“现在购买房产出租的租金净收益不足4%，房价和租金的背离情况越来越严重，换句话说，楼市泡沫已经再现。”中原地产华北区总经理李文杰说。

就在短短2个月之间，楼市完成了从寒冬到盛夏、颇具戏剧性的转变。“楼市可能再次面临大起大落的挑战。”深圳兰江房地产公司副总图腾镜说，“由于刚性需求的追买、开发商对土地追逐、楼市炒家入场、通货膨胀预期等多种因素的影响，2009年楼市泡沫的形成速度也许会猛于2007年。”

房地产企业的心态已经发生很大的变化。由于回款的持续增加，现金流大大改善，同时由于宽松的信贷政策，进取拿地已经成为大开发商的选择，“地王”现象重现江湖。5月21日，轰动京城的广渠门外10号经过89轮激烈角逐竞价，富力以10.22亿元的天价拿下北京新地王。广渠门外10号地对周边楼盘价格具有相当大的推动力，CBD区域的二手房在短短五天里，每平方米的报价上涨了1000-2000元。万科自5月7日起，短短40天的时间，连续在6个城市拿下8幅地块，投资超过40亿元，创下自2008年2月以来单月拿地投资最高的纪录。“去年这个时候大开发商都在下调销售目标，现在，恐怕都在上调销售目标。”一位业内人士说。今年上半年，销售额超过100亿的开发商已经超过10家。

而由于通货膨胀预期，各路资本再次涌入房地产行业淘金。早在3月份，大量香港资本已经开始大量在广州、深圳买房。香港知名开发商新鸿基在广州白云区的高档别墅，3月开盘当日80多套全部卖出，购买者几乎全部为港商。“香港人对国际金融市场反应更灵敏，他们买房主要是因为担心美国大量引发钞票、救市所带来通货膨胀。”广州合富辉煌[2.354.44%]房地产经纪公司首席分析师黎文江说。进入5月，关于温州炒房团重出江湖，再度进入深圳、上海、北京等地。

在瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬看来，目前的流动性过剩必定让中国的房地产在未来的半年甚至一年的时间内继续飞速上涨。如果要看房地产基本面分析，尤其按照收入房价比来分析，房地产价格根本不应该按照目前的这种幅度来上升。“造成这种现象主要的原因是流动性泛滥，资金成本极低。如果要是说开始的部分资金是刚性需求造成的，那我相信下半年拉动房地产继续上升主要是来自热钱，来自炒作。”陶冬说。

李文杰认为，这一轮房价上涨几乎已成定局，现在的问题似乎出现失控暴涨的风险越来越大。他认为中国仍旧是政策主导市场，市场是否可以持续关键取决于政策保经济还是保民生的取态了。从经济层面来看，对于中国经济保8的决心，注定2009年不太可能采用调控的政策来抑制房地产的增长，因此开发商更愿意相信至少在2009年的市场价格是绝对放心及乐观的。但这种乐观的背后，却是风险的继续堆积。在楼市猛涨的同时，中国的实体经济依旧相对较冷。阳光100副总经理范小冲认为，开发商这个时候不应该盲目乐观，借机炒作，应该理性，尽快出货。因为现在需求的支撑基础是无力的，爆炒之后一旦热潮退去，楼市就会面临新的危机。

责任编辑/chenzhouke.szesf

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