国内外资本"屯兵"上海豪宅推高楼市"泡沫"

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月26 日田新杰 21世纪网

[摘要] 通涨预期，国内外资本“屯兵”上海豪宅市场，是豪宅行情看涨的主要原因。但令人担忧的是，在豪宅行情带动下，本应面向刚性需求、普通市民的诸多普通商品房楼盘，开发商也纷纷趁机采取销控、不断提高房价，助涨非理性的“泡沫”行情。

资本疯狂危害正常市场发展

根据上海方方地产咨询机构对上海商品房市场客户结构的专项调研，1月－5月，温州籍客户在上海市场约揽进1500余套房源，占市场总份额略超2%。温州籍客户广泛涉足商办住，甚至工业地产领域。在住宅部分，温州客户购买房源约占市场总份额的2%左右，办公楼市场占有5.2%的份额，商业项目占2.7%，工业地产比例最高，高达6.8%。对比2008年情况，温州籍客户在住宅、办公楼两类市场的交易比重明显回升，而商业项目、工业项目方面下滑。

报告还披露，近年在上海购房置业的人群中，非沪籍人士大约占25%，“新上海人”约7.5%，港澳台以及境外人士有约0.8%。不过，方方地产咨询机构的分析师指出，鉴于以户籍为着眼点，因此，例如泛指“温州客户”实际交易量应大于统计数据。

在一些热销楼盘，温州籍客户频频出手，目标清晰：既有成熟地段高端豪宅，也有新兴板块中低端公寓。如浦东联洋的仁恒河滨城、古北新区的御翠豪庭，这类典型热销个案中的温州籍客户都达到了一成以上。

除了这些以炒作擅长的民间资本，信贷资本的大量涌入，也成为另一个助推器。央行上海总部《5月份上海货币信贷运行情况报告》指出，5月份，中资银行个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高，同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元；其中新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。

同时，随着中国楼市回暖，海外资本再次将目光投向中国。近日，仲量联行投资管理表示，在离场观望9个月后，有30亿美元国际资本可供投资于亚洲地产市场，已准备好重新进入该市场，最初的投资重点将放在日本和澳洲，中国和韩国次之。中原集团地产研究中心分析师指出，在目前经济前景未卜且投资渠道普遍匮乏的情况下，预计未来一段时间内，房地产市场将再次成为资金的避风港。

资本有资本的选择，但是，大量投资资本的涌动对正常市场的供求关系造成的破坏和负面影响，已在二手房市体现。

上海美联物业的报告指出，二手房市场随着高端物业成交开始放量，高端的回归及改善、投资客的活跃，市场逐渐进入“投资客”主导楼市的时代。

美联物业副总经理丁伟表示，现在二手房市场，低、中总价标的房源挂牌量不足、房东出现捂盘、跳价等现象，促使刚性、置换型需求客户开始观望，并导致了这部分客户的购买需求出现了抑制。

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责任编辑/wuyulu.sh

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