实况：2009第六届中国别墅节

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月26 日搜房大中华别墅网

【代建功】：王总用自己的案例阐述了一下对于中央别墅区的定义。下面一个问题，现在市场不错，而且大家都知道，前一段时期刚性需求释放的差不多了，现在投资需求在冒头，给你们的问题是说现在该不该入市，是不是入市的好时机？要入市要从哪里下手呢？

【陈楚】：作为发展商是鼓励广泛用户入市，为什么现在楼市这么好？代总也说过一个因素就是金融危机，金融危机造成很多投资会转为固定资产，现在来说，是一个入市的时机。另外，地段也是需要考虑的困境，只要是优质的地段、物业是不愁投资回报的，这是我的观点。

【代建功】：谢谢陈总，他的观点很朴实，现在就是时候，另外要注重地段，地段选择好对未来更有保障。叶总。

【叶克均】：这个问题好像刚才陈总也替开发商呼吁了一下，对于这个问题我自己也有很深的体会，我自己也买房了，进入今年2月份有一个很大的涨幅。代总你提出的问题，我自己认为，不管是投资需求还是自住需求，第一要考虑到自己的支付能力，在可控的范围内，在这样的前提下面，作为这样一个时机来讲，对抗以后的通货膨胀预期，还是说考虑到中国经济的复苏，这次再进去做一个相对合理的时间点，从这个意义来讲，入市都是可以考虑的。关于你说选择的地方，上海有很强的地域性，虹口的喜欢虹口，闵行的喜欢闵行。

【代建功】：你推荐一个区域给大家。

【叶克均】：我比较支持浦东这个地区，买公寓可以，明年的轨道交通全面完善以后，不管是投资需求还是自住选择这一块都很不错，这样会带动一大批的热点出来。

【代建功】：谢谢叶总，徐总给大家建议一下。

【徐承】：以开发商的角度都希望大家买房，这对于开发商是最有利的，但是今天我们不仅仅要从开发商的角度来看，我们要从市场来看，今年3、4月份是一个刚性需求的回归，小阳春，实际上5月份的时候，已经提前进入入夏，从全球来讲，美国处于零利润的政策，大量的造币，全球流动性非常的充裕，这一段时间，很多欧美的人士海外热钱流入国内，他们认为在中国房地产实体上还有抗风险的能力。从国内区域来讲，宁波、温州，大家可以看到他们纷纷到上海购房，提升的比例很大，这一块国内从今年年初提出的宽松货币政策，使小企业的现金流动充裕，很多钱都回到房市上，所以现在房价地价都在上涨，现在很多企业都完成大半年的销售指标，他们拿到钱以后也去买地，所以导致地价上涨，大家现在都涌入房地产市场，这个时候就产生一个问题，要购买什么地产？越是稀缺性的产品抗跌能力越强，因为尤其是市中心的高端住宅，或者是别墅类的，几乎没有未来供应量的产品，它的供应弹性是非常小的，所以受市场波动影响很小。另外它是属于高端奢侈品，它的价格波动也比较小，都会小于整体市场，所以这种产品，不论经济的波动有多大，但是在房地产市场当中的抗风险最强，所以我们可以从07-08年的波动来看，也是最稳定的，如果现在要考虑买房，如果大家经济能力足够的话，越是高端、稀缺产品，它越是抗风险能力高，今后遭受的风险也是最小的。

【代建功】：刚刚徐总以学者的口吻给大家讲到，这个时候还是应该入市，但是入市的方向是进入稀缺性的产品，越是稀缺性的产品将来的抗风险能力越大，遭受风险的也是最小的。

【张海民】：买不买房其实是在于客户本身。这次的金融危机我始终有一个观点，世界经济如果是从金融危机走上头，中国肯定是第一位，如果今年中国保8成功，第一位能起来的就是上海，对于上海房产经济我是充满了信心，其他城市我不敢说，因为他们会受到外部因素的影响，像是东莞、浙江等地受进出口的影响，大幅度的向下走，但是上海从来没有走过下坡路，而且它都是龙头往上走。基于这个情况，很多朋友跟我说要不要在上海买房？我说要买。去年我也买了一套房，现在已经翻了50%，我从购房者的身份来看，首先来看这个趋势，另外是选择稀缺产品。上海有两种稀缺产品，第一个是市中心的公寓。第二个是近郊的别墅。听说徐家汇要有一个盘子出来，3、4万推出，新天地那边现在还是6、7万，它的抗跌性非常的强。另外就是近郊的别墅，当外延往外扩的时候，很容易把近郊拉进来，而龙东大道就具备这个条件，首先交通没有问题，第二，跟上海的100多年的历史，人类的居住习惯相关，我是新上海人，都希望自己拥有一栋别墅，这是人生最大的梦想。不管经济危机怎么样，别墅市场的数据一直是比较平稳的，我们的项目一直保持冠军位置，现在整个别墅价格是在往上走的，现在我们接触到的很多客户都是徐汇跟闵行的，现在发现浦东的也过来买，所以有一个很大的特点，如果生活在上海，有能力的话一定要买一栋别墅，不管是什么样的别墅，都希望可以居住在别墅里面，我建议大家一定要选择稀缺产品和跟环境好的产品。

【代建功】：谢谢张总给我们介绍他的亲身体验。最后有请王总总结一下。

【王伟东】：既然做总结，如果下面要买的房要抓紧时间。如果你要买房，分投资和自住，如果是自住，没有必要分时间，你只要看准就可以购买，长期来看房价肯定是看涨的，我们都知道巴非特，他最早一套房买不到2万美金，现在几十万就不想了，随着时间的推移，房地产市场肯定向上走，因为是稀缺资源。如果你是投资的话，我们看现在的趋势，每个月连续几个月销售和供给比都是大于1的，也就是说，造的房子来不及造，卖的比造的多，这说明供给远远小于需求，势必房价往上走。还有一个原因，对通货膨胀的预期，因为各个国家都在拯救金融危机，都在往里面投钱，美国在大量印钞票，国外有很多热钱流入国内，中国已经放开对国外外籍人士在中国购房的限制，我有一些朋友纷纷来上海、北京买房，现在要投资的话肯定是很好的机会，至于你要把握什么时候去抛这是一个艺术，至于买房买在什么地方，两个城市肯定要看涨，一个是北京一个是上海，北京是全国人的北京，上海是全世界的上海，这是被看好的两个地方。那要买什么地方呢？我觉得有两个地方我比较看好，一个是浦东世博板块，这一块肯定要成长。另外一个是虹桥大枢纽板块，随着虹桥枢纽建成以后，地价跟现在不可同日而语，我就讲这么多。谢谢。

【代建功】：非常感谢六位嘉宾的精彩发言，再次感谢各位。