实况：2009第六届中国别墅节

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月26 日搜房大中华别墅网

主题演讲：中国经济与中国别墅

主持人：感谢尹教授给我们提出的真知灼见。在现今的中国经济背景之下，中国别墅市场又呈现出了哪些新格局？掌声请上资深地产人，上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功先生，为我们解读中国经济与中国别墅。

上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功先生

【孙益功】：各位朋友、来宾大家下午好，非常高兴搜房网举办这次活动来讨论别墅市场的发展和总结。在此之前，我想就三个方面就别墅市场与大家有所讨论。

第一，什么叫别墅市场？大家对这个名词解释会有很多的差异和不同。第二，中国的别墅市场目前处于什么阶段？第三，未来的别墅市场会产生什么样的变化和格局。

第一，关于别墅市场，对于别墅的定义说法比较多，没有必要追究以前它的发音等等事情，别墅市场在媒体上，在各个讨论之中或者是各个方面有它的差异，我们看到有叠加别墅、联排别墅等等，什么叫别墅？它的定义有很大差异，我们在讨论各种指标、数据的时候也会有很多的定义，现在出了很多数据，到底什么叫别墅？不能说花园洋房就是独立别墅，真正讨论别墅到底是什么，不是一件最重要的事情，其实代表更多对于环境更大的使用面积，更好空间关系的定义，这就可以解释什么叫做空中别墅，顶楼的复式等等，因为它包含了更大的使用面积、花园，它更加的灵活，它有两层挑空等等。另外，别墅它代表着某种豪宅的定义，第一是它的面积更大。第二空间关系更加的灵活。第三有更好的室内外的环境，如果满足这三个环境，就可以定义广泛意义的别墅。别墅意味着什么？别墅意味着当生活、收入更加高的时候，大家对于房产更高级的要求，随着地产市场的发展，对于豪宅或者是更大房产、更好自然环境的向往，所以说我们把它定义成这样，把别墅视做整个地产板块、住宅板块最高的一层都可以定义为别墅。从这一点出发，意味着一点，经济市场的发展，对于别墅的生活方式的向往是不会停止的，大家都想住更大的房子，更好的环境，所以我们没有必要细究细节方面。

第二，别墅市场处于什么阶段？根据国家的惯例，当GDP在1千美金的时候，开始产生一些住房的改善需求，3千美元对吃产生需求，6千美元对住的需求变大，等到GDP到达1万美金的时候，对于豪宅的需求变大。04年上海达到人均GDP6千美金，07年高端住宅市场的上涨，意味着从04年开始到今天，高端物业的升值潜力已经超过中端市场，它并不是一个金字塔型的消费形式。08年统计，上海的GDP达到一万零五美金，真正具有豪宅市场，6千-1万是中端到高端市场的存在，以前并不是说豪宅不存在，但是不能代表这个趋势，但是GDP达到1万美金以上，就代表了豪宅市场有大动作，最近有很多豪宅市场的成交，我们看到更多2千万以上的产品成交启动。现在的市场是处于上海GDP达到1万美金，市场出现一个分界线，豪宅市场和高端市场出现一个大变化，等到再过2、3年以后，我们会把豪宅市场单独拿出来看。

第三，到底中国豪宅市场或者是别墅市场要往哪里走？将产生什么变化呢？第一客户有什么样的变化？第二产品有什么样的变化。客户的变化，感觉每一轮全球性的金融危机，都会使消费习惯和意识有所改变，这种改变在这次的金融危机当中表现奢侈品市场是从手工定制转为成品华量衣的生产，意味着我们对奢侈品理解，需求产生改变，在这个市场上意味着，经济再发展，大家的消费观念改变了，在这个市场当中，当一个满足自住，可以满足长期生活的豪宅，大家会愿意为它支付更高的价格。东郊的别墅未来会升值到9-12万之间，特别是东郊宾馆附近的几个项目，因为大家会为了生活所需支付更多的资金，我们也看到未来的压力比较大的就是投资性的住宅，或者是某个度假性的产品，度假性的产品和非常住的产品，大家对它缺乏购买的持续信心，当一个风景度假区有非常好的生态环境，但是总价超过一定阶段的时候，大家对它的购买出现停滞，因为大家的消费意识在出现改变，每一个金融危机都会对人的消费方式产生改变，未来随着到1万美金之后，购买力愿意买5千万以上房子的人是越来越多，对于好的产品需求量会越来越大，但是一定是要满足自住需求，什么都不是投资需求。

产品上面，会在未来的豪宅市场产品会有什么变化呢？第一，它的的个性化越来越强烈，我们在杭州的一些产品，比如是非主流豪宅市场，但是现在成为主流市场。第二产品品质化要求越来越高，要从细节考虑，我们可以看到纽约一些市场在做豪宅市场，一定要在某些细节处理上要出乎所有人的意料，比如在会所某个空间的处理，大堂的处理，会引起人们的触动，他以一个全美最贵的画坛来做点，在某一个点上、细节上超过大家对他的期望值，会产生更大的价值，这是对于某一个细节的处理。第三，对于市场细分的处理，因为豪宅市场还是有不同的客群，大家的意向还是不同的，年轻一代的成长和做传统业成长的客层需求是不同的，我们要找准自己的客户端还是非常重要的。我们可以看到每个豪宅市场最终都会发现自己在某一个客户群上占比特别的高，如果在产品初始阶段就只抓这部分客户群，我们的发展会更加的顺利。在中国别墅市场的发展清晰的愿景，有明确向上的趋势，这个市场是一个和中低端市场中以批量以量来跑，以销售量和面积来确定一个公司市值的时候，这个阶段会产生不同，比如它做的是形象、利润率等等，比如我们研究产品的品牌形象、营销手段、客户服务等等差异，这是我们要注意的市场。

中国经济和这个市场的联系，未来1-2年，中国别墅市场还会有一些震荡，因为实体经济起步还没有那么快，在2011年上半年这个起点上，豪宅市场的年代可能会来临，这个时候的机会会更多，在未来1、2年内别墅市场还是会有震荡，中高端市场创造的利润将超过低端市场的利润。这是我的发言，谢谢大家。