马红漫:对小产权房不再统一的处理意味着什么

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月27 日马红漫东方早报

[摘要] 6月26日的《北京商报》报道说,针对小产权房的争论,国土资源部官员近日透露,由于各地小产权房的情况不一样,中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。国土资源部与各地共同从实际出发,认真调研,依法合情合理地处理。

6月26日的《北京商报》报道说,针对小产权房的争论,国土资源部官员近日透露,由于各地小产权房的情况不一样,中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。国土资源部与各地共同从实际出发,认真调研,依法合情合理地处理。

与对深圳发放小产权房“准生证”时的表态相比,国土资源部此次的态度已显得较为宽容。其潜台词或可理解为,各地可以因地制宜地进行处理。毕竟小产权房的售出者与买入者,大都属于社会弱势群体,本身都应该得到救济性政策扶持。小产权房“与法不容,于情有理”,如若采取一刀切的硬性监管,或将引发新的社会问题。

客观而言,商品房价格与需求方购买力差距过大的现实催生了小产权房。虽然经历着金融危机的侵蚀,诸多调控政策威力犹存,但5月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。而小产权房的存在,犹如在火爆的楼市中辟出的一块清凉之地。例如,在北京城难觅1万元/平方米以下的楼盘时,通州、顺义、昌平、大兴等地的小产权房却只有2500元/平方米至4000元/平方米。为了实现居者有其屋的梦想,大批中低收入者成为小产权房的中坚需求者。基于现有法律,此类商品房土地属乡镇集体所有,农村产权房被大量售卖给城镇居民,确实有违相关规定,而且住房所有者的房产权利不完全,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

而从小产权房土地供给的源头看,目前农村宅基地流转政策还是相对空白,“小产权房”之所以能够低价出售,就是因为农村宅基地流转范围被限制。从长期看,这部分产权获得流转地位是大势所趋,国有土地与农村集体土地同价同权将成为改革的方向。但在这一体制变化过程中,诸多不确定因素导致部分农村集体土地的流失。小产权房的售价是否真实体现出了土地的稀缺属性,农民财产权益是否受到侵害,都需要完善后的市场制度来鉴定。

可见,“小产权房”虽然于法不容,但于理却情有可原。任何针对性政策都无法绕开这一现实问题,需要充分考虑购房者与农民的双重利益,否则极有可能激化房地产市场的供求矛盾,造成政策效果的事与愿违。正是出于这一顾虑,虽然各级政府近年来三令五申城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,但却迟迟没有进一步的强令执行。深圳市政府不久前提出,允许村民把宅基地的土地性质从“集体所有”办为“国家所有”,但要补交一定的地价。这一创新性的政策可视为对小产权房管理的大胆尝试。国土资源部有关人士也表示,在市场经济条件下,一旦小产权房或无产权房合法化,其价格将与商品房趋同,不再存在价差问题。

这一表述其实未必严谨,小产权房与商品房的价差不仅包括地价和税费,还包括开发商的利润高低。时下,围绕商品房成本构成、毛利空间争论不断。在小产权房逐步走向合法化的过程中,考量商品房真实成本和合理售价的机会也渐次浮出水面。基于渐进式改革推进的理念,笔者建议,不妨就让小产权房成为商品房市场体制改革的试金石,重新去探求市场的理性价格区域,让虚高的房价逐步回落,进而让小产权房的低价市场影响继续发挥下去。

小产权房的出现是房地产市场供给矛盾激化的产物,它虽然与现有法律相悖,但却在一定程度上反映着现实民意,所以针对性的政策设计需要具备更多艺术性。因地制宜地解决相关问题只是基础与前提,房地产市场真正的政策考验其实才刚刚开始。(作者系经济学博士)

(作者:马红漫)

责任编辑/chenzhouke.szesf

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