提前5天，北京二手房成交量突破10万大关

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月29 日房地产门户搜房网

搜房网讯截止6月25日，北京二手房市场上半年成交总量突破10万大关。预计上半年成交量将达到10.5万套。

在多方面的影响下09年的北京二手房市场完全可以用火爆在形容，3月开始的成交热潮连续4月突破2万套，成交价格也一改颓势，成交均价接近历史最高值。

2008年10月开始的一系列“降息减税”政策，在09年使压制已久的刚性需求开始陆续回归市场。交易量是08年上半年交易总量的三倍，较去年同期增长233％；参考历史数据，即使在房产市场交易活跃的2007年，全年的市场交易总量也仅为9万套，2009年上半年市场交易逐月回暖，并自3月起连续4个月月交易量在2万套以上，在这种交易量持续增长的势头下，进入6月2009年上半年的市场交易总量达到历史新高。2009年6月市场交易均价为11350元/平米，相对于去年同期增长10.7%。

较之于去年10月前北京房地产市场的“熊市”格局，中大恒基市场部经理张大伟认为此次市场成交量的跳跃式上涨是诸多宏微观因素共同作用的结果。

首先：商品房市场对年后市场的预判失误，大量房地产项目暂停开发，或者依然维持高价。使二手房市场短时间内集中了大量的需求。而部分房主降价促进了成交量的回升。

其次：宏观调控二手房交易价格的明显回调使得部分置业者做出了对于房价阶段性底部的判断，进而促使其结束观望入市交易；其次，前期一系列减税降息等多重暖市政策的综合叠加作用开始显现，首次置业的自住性需求得到了逐步释放。

第三：投资手段的匮乏，金融危机下其他投资手段匮乏，使房地产市场成为保值的重要甚至是唯一手段。

第四：首次置业的刚性需求对价格回调的恐慌。08年一年压抑的刚性需求因为政策的回暖对价格上涨的恐慌，是出现成交量暴涨的一大原因。今年来开发商因为政策的扶持没有出现去年下半年的价格下降现象。这样就使参照商品房定价的二手房业主也提高了心理底线。

从市场成交来看。存量房市场交易中90平米以下户型依然占据主导，交易比重从年初的62.68%上升至6月的67.3%，上涨了4.62%；其中60平米以下户型比重从年初的26.76%上升至29.14%；60-90平米户型比重从年初的35.92%上升至38.16%。90-120平米户型比重从1月的22.54%下降至6月的16.77%；120平米以上户型的比重较小，其中120-140平米户型比重减少了1.32%；140平米以上户型比重增加了2.47%。
据中大恒基市场部调查显示本次成交高峰期中，76%的购买者为初次置业的刚性需求，这部分需求中购买力有限，90%以上选择了贷款。这也是今年上半年贷款比例上升迅速的一个重要原因。在北京的二手房市场贷款比例最高的需求为刚性需求，其次为投资需求，而改善性需求的贷款需求比例最低。改善性需求基本为卖旧买新，所以净投入比较少，但目前的市场中改善性需求因为高房价的影响并没有入市，这也将导致如此高的成交量维持成为困难。

责任编辑/yangdongming.bj

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