四个月赚168万? 深圳投资客赴港炒高香港房价

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月1 日石秋菊魏中超南方网

内地客买豪宅是复苏起点

而这轮楼市复苏,以内地投资客前往香港购买高端豪宅为发端,这个观点得到施永清及中原地产研究部联席董事黄良升的支持,施永清认为,今年年初内地的放贷量巨大,内地居民手里抓着热钱,前来投资香港楼市很正常,而这股热钱,对于推动香港楼市的复苏起了很大的作用。

“内地人来香港投资楼市并不奇怪,但令人意外的是,内地人会对香港楼市那么有信心,出手那么快。”黄良升提到,今年2月,香港九龙区一个临海豪宅天玺开盘时“明显有国内人来买,周围都是说普通话的人”,最终发展商表示,开售以来售出近400个单位,其中有将近三成为内地投资者。

看准了内地客的投资热情,天玺的发展商新鸿基地产在6月20日率先向内地媒体开放了天玺的示范空间及私人会所,用意明显。

“天玺”系列楼盘位于香港地铁九龙站上盖,面临维多利亚港,记者踩盘了解到,这一带都属于香港的豪宅区,开盘时仅入场费(即均价)就超过1万/平方尺(约9万/平方米),大面积的单位更贵,尺价可达到3万以上。

而投资这类500万到1000万港元物业的内地投资客,比例已经连升2个月,占内地投资客总体的31%,这是香港置业九龙区高级营业董事姚伟南提供的数据,但他认为,中端价格的物业才是内地投资客投资的主要范畴,即200万元到500万元之间的单位。

香港置业研究部数据显示,今年5月,入市靠近深圳的新界区楼盘的内地投资客,占内地投资客总数的52.4%,而投资港岛区及九龙区的分别为14.3%及33.3%,而港岛区及九龙区以豪宅居多。

“连外面的人都对香港楼市那么有信心,大手笔投资豪宅,香港人没有理由对本地的楼市没有信心吧?”黄良升说,内地投资客对天玺的投资热情,也感染了香港本地人,因此2月起就掀起了本次复苏的热潮。

内地投资客带动港人热情

内地的热钱通过各种方式涌入香港,其中对香港楼市的投资为主力。香港美联移民顾问有限公司数据显示,今年第一季,香港入境事务处批核的投资移民投放在房地产上的金额,比去年首季大升73%,相比投放在金融产品的60%要高。记者走访香港尖沙咀一带的中介机构,所经手的投资移民个案,多数为内地人。

根据香港置业研究部提供的数据,今年5月,内地投资者入市比例已急升至4.46%,创2009年的新高。而2008年受金融海啸影响,内地投资者入市比例曾由第二季度的3.82%大幅回落至第三季度的1.87%。

美联集团顾问张锦成预期,由于市场憧憬经济复苏,加上楼市表现向好,将吸引更多资金涌入本港,尤其是楼市,因此全年投资在香港房地产的金额可挑战35亿元,创历年新高。自然,这轮投资热潮中,香港本地人不可能缺席,施永清认为,内地的热钱在香港楼市复苏中起了作用,但热潮持续了半年,主要是香港本地人对楼市的信心起了作用。

但他认为,楼市的这轮复苏与香港的基本经济面没什么关系,“你看现在香港的经济面,失业率上升,工资下降,按理来说市民的实际购买力就会下降,从而购房的需求也会下降,应该会造成楼市交投量下降的状况,但实际情况恰好相反,所以说,楼市现在的热度并没有经济基本因素的支撑。”

那为什么现在香港买楼的人反而多了?施永清认为主要是财富持有者持有资产的模式发生了转移。去年人们觉得持有楼产、股票等不可靠,就都卖出换成现金,但现在现金存于银行,利息几乎为零,甚至可能贬值,因此人们要将现金转为固定资产以保值。

“放100万在银行,一年只有10元利息,1000万存款一年才100块利息,相比之下,1000万买的楼,一年可以收回租金20万至30万,100元跟20万相比,大家肯定选择去买楼收租啦。”施永清这样解释。

接近为零的利息,促动了资金从银行里流入楼市,黄良升也同意这个观点,“香港人有6万亿存款,即使只有1%倒流入楼市,那也是一笔不得了的数量。”

“香港楼比内地楼抵买”

至于香港楼市接下来的走势,黄良升认为,下半年香港楼市会继续保持上升的趋势,但速度不会有上半年那么快。

施永清则认为,香港楼市的这轮上升,并不意味着香港楼市的泡沫再现,一方面原因是,香港楼市的空置率只有5%左右,仍在自然空置水平,另一方面,香港楼价并未过高,现在的楼价水平远远不及十年前的楼价,而且以现在的楼价水平,中产家庭供楼负担只占家庭收入的三成左右,处于历史低水平。

美联物业资料研究部的数据表明,1997年6月香港楼市达到了最高峰期,平均楼价达到了6208港元/平方尺,而目前的3838港元/平方尺,离高峰期还有很长一段距离。

“因为泡沫没那么大,香港的楼肯定比国内的楼盘抵买,香港现在卖的是相当于1995年的楼,内地的楼价现在是1995年时的多少倍?”但他也承认,当楼市的波动与经济基本因素没有太大联系的时候,就很难判断下一步的走势,估计接下来楼市还会呈W形的波动,因此香港楼市的风险尚存。

内地人赴港置业直接导致了香港楼市的复苏,这已成为香港业界的共识。与此同时,也有一种声音认为,大批港人来深圳买楼,是深圳楼市最近暴涨的重要原因。但记者调查发现,港人买楼占全市成交总体比例仅5%—7%,对全市价格的推动并不大。

“限外令一取消,我就在皇岗长线投资了3套中小户型,主要是香港利息太少,而深圳的楼市发展潜力较大。”港人邓小姐告诉记者。据专家介绍,自从4月24日深圳的限外令取消后,港人在深置业的比例上涨了约10%,其中大部分是购买自住,仅两成是中长线投资者。不过港人置业仅占深圳总体房产成交量5%—7%,对深圳的房价推动并不大。

责任编辑/xumi.szzzf

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