四个月赚168万? 深圳投资客赴港炒高香港房价

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月1 日石秋菊魏中超南方网

港人来深置业

港“零利率”促港人在深置业

说起为什么现在要投资深圳房产,邓小姐一开口就是:香港的存款利息实在太低了。据她介绍,现在香港银行存10万元,1年的利息就只有1元,这近乎“零利率”的情况让她不能接受。而之所以不在香港投资房产,主要是因为香港投资回报率不到4%,而深圳这边可以达到7%—8%。她也更看好深圳的发展前景,包括政策及自住购房者的数量。“我现在在皇岗投资了7套房产,都是90平方米以下的中小户型,打算中长线投资”她说,以后等房产升值了,深圳还有大量的自住客接手,她一点也不担心退路问题。

据深圳中原地产总经理李耀智介绍,现在港人来深买房,有三个原因:一是目前香港楼市涨得太快,从3月开始至今价格已经上涨了两三成,而且由最初的豪宅蔓延到了普通住宅,目前购买已有一定风险,而深圳楼市还有上涨空间,可以“追落后”;二是内地的政策利好楼市,加上深圳目前在讨论新增供应量有限,让港人对深圳楼市后市的信心较大;三是“砖头文化”的兴起。随着金融危机的爆发,港人对于金融债券类的投资较为害怕,而对房产这类的实物投资比较青睐,毕竟房产价格怎么跌都有实物存在,拿在手上都比较实在。

“限外令”取消港人置业略升

2007年深圳楼市疯狂上涨,于是政府在7月份连续出台多项措施压制房价,其中就包括限制港澳台居民在深只能购买1套自住房,即所谓的“限外令”。该政策一出台,即让港人在深购房的比例由“限外令”出台前的8%左右迅速下降至3%—4%。

2009年4月24日,深圳住宅“限外令”正式解禁,让港人在深置业的热情又开始回升。据深圳中原地产总经理李耀智介绍,解禁一个多月以来,港人在深置业的比例仅有10%的上涨,港人在深购房的总体比例回升至5%—7%,但并未恢复到限外令出台之前的水平。

“即使像皇岗这一港人集中片区,在限外令出台之前港人购房的比例有80%—90%,在限外令出台后就迅速下降到10%,而解禁后也仅仅是微幅回升到20%。”中原地产皇岗片区区域经理熊赞科说。据他介绍,受到金融危机的影响,港人出手购买或投资都比较谨慎,毕竟收入不稳定会影响供楼,像皇岗片区100万元以下的房子港人成交增加并不多。美联物业福田区总监梁文辉说,限外令取消很多港人并不知道,因为香港媒体对此并没有什么宣传。另一方面,深圳楼市成交火爆,港人往往来不及购买就让本地客户买走,所以成交比例并未大幅上涨。

“疯炒”变为理性长线投资

2007年的疯狂时期,深圳楼市已经演变成普遍的“干炒”行为———投资客之间相互接货,投资客比例也高达五成以上。港人也顺势加入了炒房行列,据李耀智介绍,港人在2007年参与短炒的比例也高达三四成。

“像皇御园二期一套60多平方米的房子,2007年初才卖60多万元,两三个月后房价已经涨到了100万元。原来一些港人是中长线投资的,但看到一个月能赚10多万元,都会有冲动立即卖出去。”熊赞科介绍说,当时港人买房都是不看房子的,看看照片或者是楼上楼下相同的户型就立即下定金。不过据他介绍,现在的情况很不一样,港人买房前都会去看房,比较关注楼盘的户型、朝向、周边配套等。他们也会比较多套房子的价格,如果看中的楼盘比其他盘源较贵,那购买比较谨慎。对于长线投资的港人来说,4%—5%的回报率也是一个基本的要求。

邓小姐在2007年也曾经有短炒的经历,其中有两三套是买回来立即卖出去,都能有20%的利润。但随着2007年深圳楼市急转直下,她有5套房子被套,被迫放租。虽然至今已经有2套成功解套,她还是心有余悸,现在她更注重房产的长线投资价值。“尤其是现在资金没有出路的情况下,投资房产有7%—8%的回报率是相当可观。我现在手上还有一套2004年购买的小户型,回报率已经高达12%,我还打算继续持有下去。”她说。

港人不是推高房价的主力

据多家中介介绍,目前港人置业的区域仍然是集中在关内的口岸附近,像罗湖、福田、南山的口岸片区,不过随着地铁的延伸及撤关预期,关外的龙华、布吉、宝安中心区都陆续有港人过去置业。根据置业国际的统计预测,在限外令取消后,港人2009年在深购房的比例将比2008年上涨23%,购买数量将达到8600套,面积超过80万平方米。

“但按照总体来看,港人占全市成交总体比例仅5%—7%,对于全市价格的推动并不大。就算近期有港人开始投资福田、南山的豪宅,但比例仍在5%左右,影响有限。”李耀智说。置业国际总经理何应文也有同样的看法,他认为这么小的比例并不会形成推高房价的影响因素,而且港人在深置业多以自用为主,其中四成为来深创业或者工作,四成是买来用作度假和养老等,纯粹投资的仅占两成。

“港人来深置业增加了交易量,对于房价肯定有一定推动。但从置业的目的来看,买房短炒的港人非常少,目前深圳更多是港人的‘资金避难所’,主要是追求租金回报,所以港人并不是深圳推高房价的主力。”美联物业三级市场总经理江少杰说。

■赴港买楼宝典

按揭审核严格贷款五成以下

李耀智深圳中原地产总经理

香港是个房产、金融的自由市场,对于世界各地人过去买房都是欢迎的。但内地人在港办理按揭,银行对于资产、收入的审核比较严格,贷款成数要在五成以下,所以购房者必须做好资金上的充分准备。其次,投资者对于香港房产市场、规划情况、汇率的变动情况,以避免相关风险,达到资产的保值升值。

按揭成数普遍在五成以下

香港人在香港买房,可以拿到至少七成的按揭,高的甚至可以达到九成半。但内地人去香港买房,香港银行能给的按揭并不相同,要根据每个人的资产、收入状况而定,一般都是在五成以下。建议去香港购房者先到银行做按揭预先批核,拿资产、收入流水证明给银行审核,以确定能够贷款的额度有多少。

要熟悉规划情况

因为内地人对香港市场并不熟悉,建议购房前先可以上网查查相关楼盘的资料。去香港旅游的同时,可以去问问地产中介,甚至去楼盘现场考察。如果有朋友在香港,也可以了解一下香港的规划、铁路、教育等情况,这些对于楼盘的保值升值更有保障。

楼市本身风险

香港楼市从3月份开始一路飙升,从豪宅到普通住宅,房价都有两三成的升幅,所以现在进入已经有一定风险,毕竟香港失业率仍在6%以上,而楼市是与经济直接相连的,所以要关注楼市本身的风险。

注意汇率风险