出租屋调查显示租金下跌势头减缓小户受青睐

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月2 日张妍侯一兵二手房论坛

[摘要] 7月1日,市出租屋综管办公布了深圳市第二季度出租屋抽样调查结果。但随着经济形势出现好转,房屋售价的不断攀升,也拉动了深圳市的租赁市场。经历数月租价的持续下调后,跌幅明显收窄,只有不足2%。小户型出租屋备受青睐,空置率明显较大户型低。

7月1日,市出租屋综管办公布了深圳市第二季度出租屋抽样调查结果。但随着经济形势出现好转,房屋售价的不断攀升,也拉动了深圳市的租赁市场。经历数月租价的持续下调后,跌幅明显收窄,只有不足2%。小户型出租屋备受青睐,空置率明显较大户型低。

据相关调查人员表示,深圳市第二季度的租赁市场整体相对平稳,尤其是关内各区租金价格重新企稳,只录得1.8%左右的跌幅;而关外各区由于租价相对便宜,租赁市场反而较关内活跃,一些社区的租金较第一季度还略有回升。

对小户型租赁需求加大

调查人员分析,房屋买卖市场的兴旺对租赁市场起到了一定的刺激作用,这一点在住宅类出租屋上表现更为明显。近几个月以来,深圳的房屋买卖市场持续升温,租金自然也不可能逆势走低。加上业主看见房价连续上涨,也不愿降低租金。同时,由于银行利率较低,月供成本与租金成本相差不远,所以造成了一部分有经济实力的原租客转变成了购房者,形成了房租不可能猛涨或猛跌的情况。

经济不好,不少有租房津贴的大公司都调低了津贴标准,租客的承租能力有所降低,是直接导致小户型受欢迎的原因。另一方面,现在租赁市场需求主流为80后群体,调查人员发现他们更愿意选择独立的居住空间,从而加大了对小户型的需求。

住宅租金均价32.5元/㎡

据统计,第二季度深圳市住宅平均租赁价格为32.5元/m2,与上季度基本持平。福田的中心区域位置无可撼动,住宅租金仍为全市最高,均价为42元/m2,一、二、三居室平均月租金分别为2100元、2860元、3450元。黄木岗、福田中心区环比上涨了2元/m2,但南园片区老旧住宅较多,租金下降了2%。

罗湖区出租屋均价为40元/m2,波幅不大,一、二、三居室平均月租金分别为1890元、2540元、2980元。清水河片区下跌幅度最大达10%,其次,东晓、东门和南湖片区也有5%的下跌,而东湖、莲塘、黄贝、翠竹等个别社区则有所上升。

南山区均价为37元/m2,一、二、三居室平均月租金分别为1800元、2430元、2910元。其中粤海、招商和蛇口片区环比上涨了1元/m2,前海的星海名城涨幅达6%,而中信红树湾等高档小区下跌了2%。

由于临近夏季,盐田区租金有所上升,均价为32元/m2,主要体现在大梅沙和沙头角片区。

宝安区均价为24元/m2,一、二、三居室平均月租金分别为1190元、1650元、2160元,其中松岗片区略有上涨,而福永、观澜和沙井片区均有4%~5%的下跌,如西城上筑平均下跌3.6%。

而第二季度,全市住宅租金涨幅的“冠军”出现在龙岗区布吉,可园租金涨幅达到了9%。整个龙岗区的租金仍为全市最低,均价为21元/m2,有小幅下跌。

厂房空置率维持25%高位

与住宅租赁市场有所回暖的情况相比,深圳市厂房租赁市场仍显疲软,空置率持续居高不下,主要集中在“一新一旧”两个层面。不仅配套不全的老旧厂房没人租,连一些新建成的厂房也乏人问津。

据有关数据显示,今年深圳企业向求职者推出的岗位同比去年减少近50%,这里主要以生产型企业为主,也就是说深圳市生产型企业仍未走出经济低迷的阴霾,对厂房租赁的需求自然走低。

调查人员表示,金融危机对深圳实体经济的影响还没有明显改观,虽然进入3月以后一些工厂陆续恢复了开工,但总体规模明显变小,而歇业、倒闭的企业还在出现,许多工业区已不复往昔的繁忙,甚至显得有些冷清。宝安、龙岗出现了不少的空置厂房,低价招租的广告随处可见。在空置的厂房中主要体现在两大块,一块是企业倒闭或压缩生产规模后腾空出来的厂房,一块是近期新建好还没租出去的厂房。总体来说,二季度深圳厂房的租金继续有所下调,空置率继续维持在25%左右的高位。供需双方议价空间加大,选择性增多,一些大型工业区也纷纷采取诸如减、免管理费的优惠措施以招徕租客。

写字楼租金均价88元/m2

深圳市写字楼租赁市场似乎也正在走出连续数月下跌的低迷态势,第二季的降幅明显缩小,均价为88元/m2,环比下跌2%。

调查人员告诉记者,市中心区的荣超中心、嘉里建设广场、港中旅等写字楼均在去年金融危机爆发时入市,招租情况不理想,存量颇高,加上预计今年还有新增80万平方米写字楼入市,深圳市写字楼市场整体供应量仍是过多。所以,预计今年深圳市写字楼空置率还可能进一步加大。

目前,深圳市写字楼供给面积最大的是福田和南山两个区域,而宝安和龙岗写字楼的发展也明显加快,但基本上都是些中档物业,租金一般都在40元/m2左右。不过,这对于一些紧缩银根的中小企业而言,却也不失为一个不错的选择。

从全市范围来看,除了福田CBD核心区域的高档写字楼抗风险能力较强,稳定性稍好外,其余片区的空置率都有所增大,租价能够维持在100元/m2以上的“高价位”的写字楼明显减少。

南山区商铺租金全市最高

根据调查显示,深圳市商铺平均租金最高的不是福田、罗湖这两个传统商业旺区,而是在南山区,均价为197元/m2。据分析,由于南山区商铺多数为新建小区附带商铺,配套齐全、附近集中了消费能力较强的群体,所以租金成为全市之首。总体来说,第二季度全市临街及商业城商铺均价为150元/m2,有2%的小幅下跌。福田区商铺租金平均为181元/m2,罗湖区均价为192元/m2,盐田区均价为95元/m2,宝安区均价为80元/m2,龙岗区均价为78元/m2。

业内人士认为,由于政府经济刺激政策初见成效,大众零售业消费趋于稳健,商铺租金在经过前几个月的下跌后,现在已逐渐回归平静,像东门、华强北等商圈目前租金也基本稳定下来;而一些人流量不大、较次等的商业地带,业主也往往采取灵活的弹性价格。现在,一些大型超市已调整经营策略,大凡上了一定规模的社区都有大型商场进驻,对周边的商业形成一定的冲击。

而工业区商铺似乎仍未走出低潮。由于外来人口减少,转租和关门的商店不在少数,如盐田金斗岭工业区,主要是以物流和加工为主,由于工厂裁员、物流业务萎缩,大量的人员流失造成当地的“兴万和超市”直接关门。

责任编辑/dengmingli.sz

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