综述：广州无房荒楼市下半年可能向下调整

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月2 日房地产门户搜房网

[摘要] 最近，广州、深圳等地楼市传出“房荒论”，声称“现在市场存量仅够消化几个月”。对比2008年，当时广州楼市供销比还是供大于求1.46∶1。另一方面，一手楼价随成交量增加不断上涨，到6月份出现“价升量减”的新阻力位。

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楼市数据：

根据中国指数研究院和广州搜房网最新数据统计表明：7月1日广州楼市90盘共签约了273套住房，成交面积为：29162平方米，平均每套签约面积为108.01平方米。【查看成交量历史数据】

楼市综述：

是日7月2日，周四

最近，广州、深圳等地楼市传出“房荒论”，声称“现在市场存量仅够消化几个月”。对此，满堂红地产研究部分析，今年1至5月，广州十区一手住宅供销比分别为1∶1.06和1∶1.08，需求略大于供应，市场热度明显上升。对比2008年，当时广州楼市供销比还是供大于求1.46∶1。另一方面，一手楼价随成交量增加不断上涨，到6月份出现“价升量减”的新阻力位。

“广州要消化完一手住宅库存，至少还要10个月”。昨天，满堂红地产发布《2009年上半年广州房地产市场总结暨下半年展望》，反驳近期楼市“房荒论”。报告认为，近期楼市新货少，“房荒”让一些消费者的购房心理更为急迫。对此，满堂红研究部高级主任肖文晓表示，尽管上半年的楼卖得快，但是销售量也只是比批准预售量略大而已。他表示，“广州楼市供应吃紧只是市中心的局部现象，‘房荒论’并不成立。”。

尽管上半年楼卖得比盖得快，但平均每月消化的库存不到4万平方米，不及去年遗留250万平方米库存的1/60。

2009年下半年，广州房地产市场环境还是喜忧参半，不过总体仍然是“利好”大于“利空”，预计下半年广州楼价将在高位振荡。但肖文晓也认为，在宏观经济形势未见明朗之前，楼市的调整难言结束，未来市场预期一旦发生改变，楼市仍有向下调整的可能。

同时，房地产有望维系高利润。首先，投资主动权在开发商手中，整体节奏往往伴随着利润体系调整而来。这也就不难理解为什么上半年销售情况和企业现金流良好，但新开工投资没有明显增加。其次，土地资源是决定地产高利润的另一个重要因素。虽然目前土地开发流程和出让越来越规范，但在一定时期开发商仍能保证对于土地信息和开发节奏的把握，特别是由于地产投资额较大，与该区域经营者互动也决定了未来的利润水平。最后，也是高利润因素中最重要的一点———运营资金的高杠杆，特别是09年以来银行领域信贷、土地款缓交以及房屋预售制度，让房地产企业资金运营效率大大提高，提高了整体收益。

从区域方面来说，珠三角房地产市场仍然被看好。排除节日因素，自去年年底以来，珠三角去库存化一直在加速中，其中深圳一手房去库存由年初的80周左右下降到目前的25周左右；而广州住宅去库存化则由年初的40周左右下降到目前10周左右的水平。广州与深圳两地的二手房市场已经开始显著地表现出量价齐升的情况。二手房更能代表市场价格的准确定位，二手房价格会和一手住宅价格相互影响，从而带动一手住宅价格继续上扬。

金融方面，由于5、6月份超预期的信贷增长，机构开始调高全年的贷款预测目标。渣打银行的研究报告预测，全年新增信贷将达9万亿元至10万亿元。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松也认为，全年信贷增长将达10万亿元。流动性宽裕加大了通胀预期和资产泡沫。

中金公司等机构预计，6月份的新增贷款已经大幅反弹到至少1.3万~1.5万亿元之间，而在三季度，流动性的宽裕状况更将达到一个新的历史高峰，到期释放资金量将首破2万亿关口，达到2.58万亿元。其中，仅7月份的到期释放资金量就接近1万亿元。

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责任编辑/dongcaiyun.gz

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