金融危机下外资工业地产巨头放缓投资中国

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日叶国靖第一财经日报

[摘要] 继全球工业地产巨头普洛斯出售中国资产后,安博置业(即AMB)和嘉民集团(GoodmanGroup)等外资工业地产公司也一改往日的激进作风,开始放缓投资中国的步伐。

外资开发商的“心病”

除了金融海啸突袭造成的不利影响,这些外资工业地产开发商仍有“心病”:国内REITs的久拖未决令他们的套现计划难以短时间内成行,同时,仓储设施、标准厂房在金融危机下正面临空置率上升和租金下滑的境况。

从这些境外资本的投资方式看,海外资金主要通过建设仓储设施、标准厂房收取租金来获取固定收益,或者是购买带长期租约的现有项目曲线投资。但是,这只是未来的长期营收模式,对于那些相对成熟且有较强扩张需求的外资工业地产开发商来说,将这些工业地产项目打包成REITs上市是更为便捷的退出方式。

因此,不少开发商在进入中国之时,就已经计划将中国境内的工业地产开发项目通过证券化的方式进行资金募集并向投资者分配收益。但是,国内REITs启动的进程远没有他们想象的那么快。

AMB华东区总经理郁亦盛表示,将工业地产打包成REITs上市,是外资机构常用的操作手法。但是,由于中国境内的政策、法规等限制或者条件不成熟,REITs一直没有成行。目前,AMB位于中国的工业地产项目均未置入REITs之中。

同时,在国内的一线城市,工业地产项目的需求疲态已显,租金水平从去年第四季度开始至今一直处于下滑状态。由于工业地产项目主要依靠出租收益来维系现金流,当租户需求大幅减少及租金下调时,不少业主不得不承担起现金流急剧减少的重压。

上海招商网今年早些时候对上海各郊区工业物业空置情况进行了一次大规模调研,结果显示,上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰,嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积达100多万至200多万平方米。从物业类型来看,当前生产型厂房的空置情况严重,待租面积占总量的近90%,租售价格已下降了15%至20%。戴德梁行工业部一位人士预计,今年工业地产仍处在调整期,平均租金仍有继续下滑的压力,空置率压力仍然较大。

不过,高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤则略显乐观,他表示,在相关政策措施的推动下,上海工业产出降幅已收窄,厂房物业需求将恢复增长。此外,新增供应的下降将抑制租金下滑,同时也将有效缩减空置率上升。从中长期来看,上海建立“国际航运中心”将可为工业物业市场注入新的驱动力。

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