上海酝酿土地新变局:开拓农村土地“蓝海”

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日田新杰新民网

[摘要] “农村人均建设用地标准远远超过城市人均,而建设用地的总量,两者差距则更加明显。”上海市规划和国土资源局（以下简称“规土局”）的相关负责人士在6月29日的新版《上海市房地产登记条例》（以下简称“《条例》”）新闻会上表示。

“农村人均建设用地标准远远超过城市人均,而建设用地的总量,两者差距则更加明显。”上海市规划和国土资源局（以下简称“规土局”）的相关负责人士在6月29日的新版《上海市房地产登记条例》（以下简称“《条例》”）新闻会上表示。

该人士透露,上海市政府层面早就要求规土局尽早出台关于农村土地流转的相关办法,并在下半年展开试点。但时间已经跨入2009年下半年,相关的办法还在研究、酝酿阶段,试点能否如期展开？

对此,该人士表示,将抓紧推进相关工作,下半年争取早日展开试点。

2010年上海市区面积预计将达到800平方公里,而上海全市土地面积达到6340.5平方公里,农村土地流转大门一旦打开缝隙,几乎将意味着上海土地市场形成以来的最大变局。

“据我了解,在农村土地流转方面,上海很可能较其他省市的尝试要有更新的突破。”上海财大教授、上海市房产经济学会副会长印堃华认为。

城乡一体的土地管理模式

值得一提的是,进入6月份,去年年底由原上海市房地局分拆而成的上海市住房保障和房屋管理局、上海市规土局先后召开房、地分家后的首次新闻发布会。选择在6月29日亮相的上海市规土局,上来便抛出了农村土地流转的“重磅炸弹”。

“房地分家尘埃落定后,两个部门已经全面展开各自职责。规土局的成立并运转,将集中更大的精力管理上海土地的各个层面,而农村土地流转的难题,无疑成了最受人关注的焦点。”上海市房地系统的一位内部人士坦言。

根据6月30日公布的《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发〈上海市人民政府机构改革方案〉的通知》（厅字〔2008〕17号）的规定,设立上海市规划和国土资源管理局,其在土地管理方面的职责更为明确:严格土地资源管理,加强土地供需调控和总量平衡,落实最严格的土地管理制度;负责土地使用权和集体土地所有权登记管理工作,负责地籍和土地利用现状调查管理,依法对土地权属争议进行调处,指导建立地籍数据库和土地利用现状数据库;统一管理城乡土地资源,负责城镇建设用地规模的总量控制和用途管制,并承担监管责任;指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

上述这位房地系统的内部人士表示,明确权责,正是上海土地尤其是农村土地管理新阶段的强烈信号。

而这位规土局的负责人明确指出,上海政府的土地管理工作将发生重大转变,从此前的城市土地管理模式向城乡结合的土地管理模式转变。

一字之差的背后,则是总量远远超过上海市市区土地的农村各类土地,成为今后土地管理和运作体系的重中之重。

《条例》明确,土地登记的范畴还应包括集体土地所有权、农村宅基地、农用地使用权的登记。“建立城乡一体的土地管理模式,农村土地的确权发证是基础。”上述负责人指出,前提就是产权明晰。

据了解,下阶段,上海规土局将积极探索研究,根据《物权法》等法律法规,在试点的基础上制定有关的集体土地所有权、农用地使用权、农村宅基地的登记办法,进一步完善土地登记体系。

在酝酿、试点农村土地流转的另一面,其实是城市建设用地日益紧缺的瓶颈。况且,上海市对城市建设用地的管理将进一步严厉。

这位负责人表示,今后将重点管理开发商擅自变更土地开发的单位规模,禁止开发商以往任意分割宗地,明确了土地登记以宗地为基本单元。“同时,控增逼存将继续加大力度,合理处理存量、闲置的建设用地。”

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