成交回暖国内买家长线投资价值凸现

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月10 日张艳房地产门户搜房网

[摘要] 中原地产研究咨询部经理马冀分析，目前楼市气氛总体良好，由住宅市场带动高端投资市场，同时以投资为主导的写字楼市场租金下滑速度放缓，眼下或是投资良机。

仲量联行日前发布了2009年第二季度市场回顾报告《办公楼租金下滑减慢，本土投资者扩大份额》。报告显示，由于需求强劲，普通住宅和豪宅的成交量本季度都有所上涨。此外，在办公楼市场方面，由于浦东地区本土金融机构租赁需求增长，甲级办公楼市场季度租金下滑速度有所减慢。

中原地产研究咨询部经理马冀分析，目前楼市气氛总体良好，由住宅市场带动高端投资市场，同时以投资为主导的写字楼市场租金下滑速度放缓，眼下或是投资良机。

一手房成交量环比飙涨88%

据仲量联行该报告显示，继2009年第一季度的成交量稳步增长之后，在第二季度，上海一手住宅市场的买方信心呈现了进一步的转好，在强劲刚性需求的支撑下，成交量以环比增长88％、同比增长69%的速度飙升。豪宅市场方面，2009年第二季度超乎预期的的销售量反弹缓解了开发商降价销售的压力。随着一些开发商和卖家提高价格，上海豪华公寓的平均资本价值在经过两个季度的下降之后，本季环比小涨了2.3%。

仲量联行上海研究部总监柯志谦指出：“不同于以往几次的成交高峰，这一次的驱动力主要来自中国国内买家。富有的国内买家在市场上表现非常活跃，积极在上海优质地段寻求购买物业作为长期投资。”

与此同时，优质商铺首层平均租金却下降2.4%。出于对零售消费能否持续增长顾虑的加深，以及零售商缩小扩张规模，一些业主降低了租金预期。各主要商圈中，租金变化最为显著的是淮海路，目前有好几个项目正停业装修以重新定位租户布局。如无限度广场，除了餐厅和几个经营时尚品牌的沿街商铺仍在营业外，该项目的其它部分几乎都在重新装修。除此之外，市中心其它优质商圈的租金水平则相对平稳，南京西路沿线一些顶级商铺物业的租金甚至微幅上扬。

对于为何写字楼租金下跌，以及住宅成交量上涨的原因。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，眼下新增写字楼供应量在增大，而外资租户在减少，因此只能通过降低写字楼租金来吸引国内高端业主。而住宅方面，整个市场在通货的影响下，为了保值，住宅市场成交量一路上涨，此外，上海建立两个中心吸引高端人士，也在一定程度带动了整个豪宅市场。

马冀坦言，目前整体市场已经集体“出梅”，一方面作为投资为导向的写字楼市场租金下调放缓，另一方面眼下开发商正在大量推盘，住宅市场气氛良好，“我个人感觉，目前是投资的良好契机，国企、央企正整体收购写字楼，前些日子陆家嘴17.6亿元收购浦项大厦就是很好的案例。目前是投资的良好契机，而住宅市场已被高端投资带动起来，”

国内买家纷进场青睐较长线投资

此外，仲量联行该报告还显示，目前，中国国内投资者正积极寻求收购机会，而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力，欲对其资产组合进行择弃，以将之合理化。由于资产价格适中，且银行贷款带来了资本流动性的增长，国内投资者对于投资机会正显现出更多兴趣。一个近期案例是本季度一个国内投资者从麦格理地产手中以人民币3亿元收购了城市公寓，而此价格较四年前麦格理地产买入时低了1亿元。许多外资基金在市场上仍然很活跃，但是他们中的一些不愿意更高的价格与国内买家竞争。

“国内买家倾向于较长线的投资，且融资成本较低，因此能够比欲作短线投资的国外买家出价更高。另外，由于投资限制放宽，允许国内保险公司投资于房地产，以及设立房地产信托投资基金的苗头已现，市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示。

责任编辑/tonghongliang.sh

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