世邦魏理仕2009年上半年广州商业物业市场回顾

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月13 日房地产门户搜房网

2009年上半年，在国际国内经济形势依然复杂多变的背景之下,广州经济表现亦喜忧参半：一方面实体工业生产和出口货运维持在低位徘徊，另一方面固定资产投资增长和消费市场则表现理想。尽管如此，整体经济下滑减速，经济见底的趋势明显。

1-5月累计，广州完成规模以上工业总产值4360.98亿元，同比只增长了3.5％，其中，高新技术和民营工业双双保持了同比双位数的高增长，成为本地工业经济的增长新亮点。外部需求持续疲软令对外经济形势依然严峻，出口贸易数据持续下滑。但与此同时，总体宽松的信贷环境及国家庞大的基础设施建设计划带动全市完成全社会固定资产投资691.54亿元，同比增长19.9%，其中，基本建设和更新改造投资分别增长39.8%和46.4％，只有房地产开发投资下降9.5%。而且，消费品市场繁荣活跃，民众节假日消费意愿高涨，首5月累计实现社会消费品零售总额1392.68亿元，获得11.4%的双位数增长。

在复杂的经济环境之中，广州各种类型物业市场犹如逆水行舟，总体显现回暖，但也呈现出不同态势。优质写字楼租赁市场外资需求暂未现回暖，但受到国内租户的需求支撑，兼且上半年甲级写字楼缺乏供应，租金下滑逐季放缓。豪宅销售市场自年初开始出现由累积刚性需求反弹引发的销售量大幅回升，售价随之调头急涨，可是租赁市场并未同步转向，而是继续下探。与消费市场的繁荣相对应的是本地优质商业物业租赁市场的稳定表现，其租金只在第一季度有温和的下调，第二季度已回归上升通道。实体工业经济及出口低迷反映在生产设施的需求疲软上，而物流设施及工业写字楼租金则相对下滑轻微，而且在第二季度出现回稳迹象。土地交易市场则随着政策的放松和销售的回暖重新活跃起来。

优质写字楼：内资需求突出，租金下滑趋缓

虽然广州优质写字楼市场的外资需求在第二季度放缓萎缩，但上半年总体未见明显恢复。反而来自内资企业，尤其是国内金融机构及大型国有企业的需求急升，成为优质写字楼空间的吸纳主力。典型的例子包括，中石油和华能国际分别在天誉大厦和国际金融广场租赁整层写字楼，租赁面积分别为1900平方米和1856平方米。中国国际金融有限公司和平安集团旗下子公司也分别在天河城广场和发展中心新租赁写字楼面积。另外，广东电信在自己开发持有的优质写字楼物业广东电信广场扩大自用空间，今年5月，国家开发银行广东分行在珠江新城富力盈泰广场一次性购买超过2.2万平方米的写字楼面积。尽管吸纳渠道有所不同，但国内企业对优质写字楼的需求明显正进入快速增长阶段。

全市优质写字楼平均租金上半年下跌6.8％至每月每平方米96.3元，跌幅逐渐趋缓。第二季度，优质写字楼租金下调幅度只有1.3％，较第一季度的5.5％明显有所收窄。前两个季度没有甲级写字楼项目竣工，只有珠江新城两栋乙级写字楼落成，为市场带来163,400平方米的供应。整体空置率比去年年底下降0.4％，至14.6％。

优质商铺: 租金表现稳定，供应依然紧俏

受惠于畅旺的消费市场，2009年上半年，广州优质零售物业市场在各种物业市场当中表现最平稳。市场租金经过两个季度连续微调之后，2009年第二季度已经重新回到上升通道。首层优质商铺空间平均租金在今年头六个月累计下降2.9%，至每天每平方米46.8元人民币。值得注意的是，两个传统的高端零售商圈环市东和天河北的平均租金在此期间一直保持稳定，环市东部分商场租金甚至录得小幅上涨。

优质零售物业新增供应仍然紧缺，上半年只有位于天河CBD商圈的柏西商都投入使用，带来近4万平方米的零售空间供应，六月末整体空置率录得9.4％。位于广州东站附近，建筑面积达15万平方米的大型商业设施天汇城进行改造及租户调整，转型为综合购物中心，吸引吉之岛进驻并开设一间广东省规模最大的门店，面积超过26,800平方米。

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责任编辑/zhaoliang2.gz

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