国内资本入市上海写字楼市场底部反弹

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月23 日田新杰 21CN

[摘要] 一家国内投资基金公司从上海悦达房产公司手中，整栋购买位于黄浦区的物业悦达黄浦河滨广场，总价约2.19亿元，单价为25987元/平方米。

继3月份陆家嘴[0.000.00%]集团买下浦项广场，国内买家在办公楼市场继续物色项目，投入重金。近日，一家国内投资基金公司从上海悦达房产公司手中，整栋购买位于黄浦区的物业悦达黄浦河滨广场，总价约2.19亿元，单价为25987元/平方米。国内写字楼市场在国内资本的推动下，开始出现底部反弹的迹象，而国内资本也首次取代多年来外资的主导地位，成为市场的主力买家。国内写字楼市场在沉寂了一年多之后，近期又开始出现复苏迹象，唯一的区别是，这次的主角，是各路国内资本。

无独有偶，位于上海五角场区域的产权式写字楼项目创智坊，也同样受到了国内买家的“重点照顾”。购买写字楼的中资企业中，超过八成以自用为主要目的。本报从该项目开发商处了解到，此次推出的创智坊二期，买家除了中小企业及初创企业业主自用外，还有不少民间资本涌入。

在上海以外的其他城市，出现类似的情况。在广州，写字楼物业备受追捧，大型国有企业购买甲级写字楼作为办公自用的需求增加，市场上大宗成交增多，例如国家开发银行购买广州富力盈力大厦半栋写字楼作自用。

“自2008年下半年以来，金融危机对上海写字楼市场造成了持续冲击。私人以及机构投资者的投资意愿有所停顿，外资则开始降价抛售在沪高端物业。然而在刚刚过去的第2季度，已能够看见一些回暖迹象，”DTZ戴德梁行写字楼部董事杨达表示，“供大于求的激烈局面短期内仍无法改变，但是中资企业的活跃将对市场形成支撑。”

仲量联行研究报告则指出，目前，中国国内投资者正积极寻求收购机会，而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力，欲对其资产组合进行择弃。由于资产价格适中，且银行贷款带来了资本流动性的增长，国内投资者对于投资机会正显现出更多兴趣。

“国内买家倾向于较长线的投资，且融资成本较低，因此能够比欲作短线投资的国外买家出价更高。另外，由于投资限制放宽，允许国内保险公司投资于房地产，以及设立房地产信托投资基金的苗头已现，市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示。

二季度一个国内投资者从麦格理地产手中以3亿元收购了上海城市公寓，此价格较四年前麦格理地产买入时低了1亿元。就买家实际情况而言，内资买家相对当年的外资主力，有着“额外”的优势:无需考虑汇率风险、持有周期等问题，对于回报率也没有很高的要求，只要价格合理，就可能考虑购买。

但是，租金持续下跌依然是写字楼市场反弹的最大阻力。第一太平[5.10 6.25%]戴维斯报告披露，第二季度，上海甲级写字楼市场租金继续下跌3.7%，距去年第三季度的峰值下跌已达17.0%，整体空置率在第二季度下降0.4个百分点至16.8%，部分项目再次推迟开工或交付时间。

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责任编辑/wangxuehua.bj

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