前段时间,江门市房管局发布了《收购启事》(下称《启事》),称为完成今年市区住房保障工作目标任务,补充廉租房房源,计划在市区收购二手房或空置商品房作廉租房。

今年初公布的江门市区2008年度申请廉租住房保障审核结果显示,去年市区共有198户居民获得了廉租房保障资格。但是,由于房源有限,其中只有93户通过抽签租到了位于江南新村的廉租房,其他的则继续享受租赁住房补贴或租金核减。

据观察,江门市区要重新建设新的一批廉租房,还需要一段时间。在这种情况下,收购二手房或空置商品房补充廉租房房源,不失为一个好办法。不过,由政府出面收购在江门来说毕竟是一件新鲜事,在执行的过程中,难免会碰到一系列的问题,市民也会有不同看法。比如,收购二手房的资金何来?江门财政如何支持?政府如何搜集二手房源?

一问:政府采购会不会推高二手楼价?

《启事》显示,此次廉租房房源的收购价格,二手房价格以通过摇珠方式确定的两家有资质评估机构评估价格的平均值作为参考依据,而空置商品房价格原则上以同类区域商品房平均成交价格和契税计税价格作为参考依据。前者每套建筑面积原则上控制在60平方米以内,后者每套建筑面积原则上控制在80平方米以内。

众所周知,江门市区已有的廉租房房源如江门新村廉租房离市区较远,周边的配套设施不是十分完善,这对市区原居民、困难户的吸引力稍显不足,这次政府花钱购买市区二手房源,这对于市民无疑是一个好消息。但是,目前本地市场上60—80平方米左右的二手房房源在市场上相当抢手,且房源并不是十分充足,政府采购市区二手房作廉租房将会直接导致市中心这类型的房产供应量减少,而货源的稀缺会不会导致售价上升?

政府意向房型市场竞争激烈

“60—80平方米的二手房是最抢手的房源,通常都是房源一放出来不久就会被人买走了。”连日来,记者走访了市区多家房地产中介公司,不少负责人都向记者表示:“有年轻人买来做过渡期的自住房,也有不少人是买来投资或是用以出租的。”

江门市房产管理局的统计数字也显示,今年1—6月,在所有成交的二手房总数中,面积在90平方米以下的占53.79%,是二手市场中交易的“大头”,“主要是这种类型的房源面积较小,购买时所需的资金要求较低,买家处理这些物业的时候也能更加灵活,所以特别受市场的欢迎。”有业内人士认为。

“由于对户型面积的控制有较严格的要求,政府选择这种类型的房源是必须的,但同时也意味着市场的竞争更为激烈。”东鹏地产二手楼部总经理何梅珠向记者表示。

或多或少会影响二手楼价

也有不少房地产中介人士向记者表示,政府计划收购的二手房类型,是目前市场上最热捧的住宅物业,而且盘源数量较少,而政府的采购势必使这类型物业的竞争更为激烈,因此不排除会有促使这类型房源涨价的可能。

何梅珠表示,政府采购对二手租售市场造成的影响要视乎政府出什么价格收购,如果出价比竞争的买家低,业主选择高价成交是必然的；如果出价过高,又会有推高价位、增加采购成本的忧虑,“不过,即使如此,政府加入买家行列,一方面会加强业主的信心,会将物业待价而沽,物业降价的可能性更低；另一方面会加快刚性需求买家的入市速度,带动部分低价区域的二手租售市场。”

而江门住房委员会办公室副主任邓美欢也告诉记者,政府这次采购的房源大概有40多套,虽然具体的套数还会视实际情况而有所增减,但不会有太大的波动,她也认为:“此次的政府采购或多或少会对特定房源的楼价有一定的影响,但由于采购的数量有限,影响也不会特别明显。”

今年二手市场已经回暖

事实上,记者也了解到,国家去年底出台一系列减免税收、降低营业税征收年限等促进楼市的政策后,年初以来本地的二手房市场情况一直都不错,市场的成交价格、成交数量都有了一定程度的上升。因此,政府在这个阶段入市购买,很难再买到价廉质优的二手房。

二问:以市场价收购不如重新建设?

“我们这次购买二手房或空置的商品房,最主要的就是为了完成今年保障住房的任务。”邓美欢受访时表示。

据邓美欢介绍,江门市区今年需要完成230户保障住房的目标,其中,130户需要实物配租的家庭已经有110户实现了原定的计划,目前还有20户仍在等待合适的房源,因此,“购买的方式也是完成今年保障住房任务的最好途径”。

诚然,在重新建设新的一批廉租住房房源还需要一段时间的情况下,收购二手房或空置商品房补充廉租房房源,不失为一个不错的办法。但是,在政府收购二手房的过程中,价格无疑会成为关注点。比如说政府收购价如果低了,哪些业主愿意卖?如果购买价高了,政府的收购成本又该怎样控制?如果政府按照市场价来收购二手房,成本会比重新建设新的廉租房源高吗?政府又是如何克服搜集二手房源的困难?

专家:

收购价格需合理合法确定

五邑大学学者刘志坚在接受记者采访的时候表示,在房源不足的情况下通过政府采购二手房或空置商品房用作廉租住房房源的补充,此项政策的出发点虽好,但是可能会遇到收购价格的合理、合法确定以及收购中如何避免权利寻租和不公平交易等问题,具备一定的操作难度。

对此,邓美欢则向记者表示,此次采购廉租住房房源的资金将全部来自财政拨款,由于是涉及到保障性住房项目,政府有关部门在实际的操作过程中会做到绝对的公开化和透明化,方便让各方面监督和监管。

邓美欢表示,由于房源的截止时间为8月底,因此目前评估价格的评估机构也还没有确定,等找到足够的房源,他们就会邀请有资质的评估机构通过参与竞标的方式获得评估廉租住房价格的资格,而在此期间,所有的程序都会向社会公示。

相关部门:

会优先选择质优价廉房源

上月,位于江门市江南新村的经济适用房正式通过摇珠的方式出售,销售基准价格为每平方米1743元,具体房屋的销售价格要根据楼层和朝向的不同差价来确定,但上下浮动幅度不会超过5%,其中总价最高的为15万余元。

事实上,该批经适房的价格为不少买家所诟病,认为在那种地段,经适房的定价过高了。不过,据记者了解,目前在江门市区,一些条件较好的二手房,其售价大多数都在2000元/平方米左右,不少二手房的价格都远远要比经适房要高。如果政府是按照市场价收购,是不是意味着将会付出更高的成本?那样的话,为何不干脆重新建设一批经适房?

江门住房委员会办公室副主任邓美欢告诉记者,他们在选择房源的时候,肯定会优先考虑那些质优价廉的房源,包括房子的地段、楼层、配套等都是考虑的范围,同时也会严格控制成本,“政府这次选择购买二手房而不是重新建设一批,这是因为购买也是我们保障性住房建设的其中一种方式。”邓美欢表示,重新建设、采购、腾空市直管公房是目前江门主要的提供廉租住房房源的方式,三者互为补充能更好地解决廉租住房房源不足的问题,“而且,重新建设的话,建设用地又是一个问题”。

邓美欢告诉记者,《启事》发出后,目前已经收到了不少有出售意愿业主的信息,而他们也正在抓紧时间对这些房源进行筛选和甄别；另一方面,他们也通过江门市房地产中介协会将政府采购的信息公布出去,希望借助更多二手房交易的从业者提供更多价廉质优的房源。

三问:保障房选址老城区是否会成常规做法?

在连日的采访中,记者就政府采购二手房作为廉租住房房源补充的话题随机采访了不少市民,大多数人均表示,政府这次的做法相当不错,但这种做法是否会成为政府今后一种常规做法?或者只是一种解决眼前问题的权宜之计?

保障房选址老城区将减少低收入家庭生活不便

在采访中,记者了解到,很多低收入住房困难家庭都希望未来的经济适用房和廉租房选址在就医就学方便的老城区。如果今后有更多的保障房选址老城区,将会减少低收入家庭的出行成本和生活不便。

另一方面,邓美欢也表示,在市区内的一些二手房源,其周边的生活、交通配套条件远非新建的经适房所能达到,低收入家庭住在这里,能享受到的便利远远要比在市郊的新房要多,更重要的是,“分散的廉租房房源也能使低收入家庭避免成片地聚居在一起,在一定程度上可以降低他们在身份认同和发展机会上陷入困境的机会”。

但值得注意的是,这样一来,政府对这些廉租住房的管理成本也将大大增加。

规划建设廉租房地块位置仍偏远

记者在采访中也了解到,在继江门新村的廉租住房和经济适用房项目外,政府在江门市北新区星河花园侧又划出了一块土地用作廉租住房和经济适用房项目的建设,规划中的总户数达到700—800户左右。

有不少业内人士都认为,政府能在目前房地产开发如火如荼的北新区地块中拿出一块用作保障性住房建设用地,实在是一件不容易的事情,也有助这批保障性住房摆脱以往保障性住房地段不好的恶名。

但从记者走访的情况来看,该地块虽然未来的发展潜力很大,但就目前看来,其周边的生活和交通配套远远未能称得上“成熟”,倘若低收入家庭真能在一两年时间内入住此地的话,其所要支出的生活和交通成本也实在不小。