中原地产：2009年上半年度报告

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月29 日中原地产观点地产网

[摘要] 2009年上半年房地产市场一片繁荣,其背后所蕴含的内涵,不得不引发我们的深思,究竟是什么原因造就了这一轮房地产市场的快速反弹?那么这种市场现象是否得以延续?

2009年上半年房地产市场一片繁荣,其背后所蕴含的内涵,不得不引发我们的深思,究竟是什么原因造就了这一轮房地产市场的快速反弹?那么这种市场现象是否得以延续?

　　卖方市场逆转非理性繁荣加剧

1.多因素助推非理性繁荣显投资需求快速膨胀,高端市场活跃各地房价再攀高峰,卖方市场强势企业加速融资圈地,地王频繁又现

2.短期繁荣仍在中长期波动风险增加

在积压的刚性需求和政策刺激的双重作用下,3月以来全国房地产市场持续活跃。并且随着政策力度的逐步加大,尤其是第二季度投资性需求以及改善性需求的入市,高端住宅市场也开始呈现活跃态势,从而带动住宅量价屡创新高。在成交活跃的刺激下,开发商重拾投资热情和信心,5月份以来,全国房地产开发投资及新开工面积开始大幅回升,重新踏上07年的上升轨道,且在6月份创下历史单月新高。而且从短期来看,供需双方的热情依然高涨,因此,在政策未有实质性转变的情况下,预计第三季度房地产市场仍将保持活跃,房价在投资需求的推动下亦将再攀高峰。然而此番房地产的繁荣大大超越预期,甚至超越了历史发展的均线。在宏观经济仍未脱低迷时期,在后市经济仍存在诸多不确定性的情况下,本次繁荣其背后所蕴含的内涵,不得不引发我们的深思。究竟是什么原因造就了这一轮房地产市场的快速反弹?那么这种市场现象是否得以延续?

多因素助推非理性繁荣显现

自09年3月以来,中国内地房地产市场超越预期地快速复苏,住宅成交量屡创新高,住宅成交价格连续上涨,投资比例快速增加,地王频现等繁荣现象又再次呈现。本次繁荣主要受三大因素的影响和助推,一是各级政策的全力支持;二是宽松的货币环境;三是消费者的追涨避险心理。在优惠政策及追涨避险心理的刺激下,消费者加快购房行动,而在金融体系的支持下,无论是个人还是企业都有了强大的后盾,购买力大大加强,买卖双方的投资热情高涨。因此,本次的繁荣已经开始呈现出非常明显的非理性特征。

投资需求快速膨胀,高端市场活跃

如果说是积压的刚性需求催生了09年初的“小阳春”,那么改善性需求和投资性需求的入市则造就了“红五月”。从第二季度开始,需求结构已产生了质的变化,投资性需求持续快速地进入市场,刺激了成交量和成交价格均呈现加速上升之势,并直接导致了高端项目的热销。

根据中原地产统计,五大城市高端住宅的成交比重自3月的10%左右已升至6月的15%-20%。其中北京的比重最高,已超过20%(见图1)。另据深圳中原二手住宅成交的调查显示,2009年1-5月,自住性需求已呈下降趋势,而投资性需求由8%攀升至14%,接近2007年高峰期的占比1。根据中原地产对上海一手住房客户的长期监测统计,外地购房者的比例从09年第二季度开始迅速攀升至15%左右2。而根据7月初对中原地产二手门店随机调研的访问可知,目前部分城市如上海、深圳等地投资性购房比例已近四五成,个别区域可能比例更高。

目前市场的回暖,特别是高端市场的快速回暖,某种程度上表现出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理。这种投资热度与氛围已经接近2007年高峰时期。而一旦后市房价产生波动,过高的投资比例以及宽松的贷款环境,将对市场和社会造成较大的冲击。

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责任编辑/jiahuapeng.bj

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