下半年楼市将进入滞涨阶段

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月5 日杨少锋搜房博客

[摘要] 在实体经济难以快速回暖的大背景下，中国未来两年之内还将以宽松货币政策为主导，政府还需要房地产发挥拉动内需、解决就业的功能，专门出台打压房地产行业的政策可能性不大，房价整体还将保持上涨的势头。

根据对北京房地产交易管理网的数据统计，7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。7月广州楼市供成交6653套，比6月的10502套下降36%，更只有5月量的一半。还有深圳国土房产部门的统计数据显示，7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月下降17.4%。广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。据青岛国土资源和房屋管理局透露，7月青岛市内四区新建商品房成交量首次下滑，成交2912套，比上月减少839套。8月将有21个新楼盘上市，楼市竞争加剧。

7月为传统销售淡季，除2007年外，以往各年绝大多数城市7月份成交量相比6月会有一定萎缩，成交面积明显下滑，这一方面是受淡季影响，另一方面，由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现。

更重要的是，上半年楼市的火爆，根本原因在于信贷的大幅增长，7.6万亿的新增信贷，为市场注入了大量的流动性，这些资金一方面让房企资金链不再有压力，房企销售回款的意愿自然大幅下降，另一方面投资者也大量的涌进市场，造成投资需求的强劲反弹。

实际上，笔者认为，今年上半年楼市股市的暴涨，完全是由资金推动型的增长，与真实的经济回暖毫无关系。

——更客观的说，实际上资产价格的上涨，完全是货币供应过剩的另外一种表现，巨大的货币供应已经让人民币实际购买力大幅贬值，当下的房价相比去年，至少要扣除20%的货币贬值因素，实际上房价涨幅远远没有人们想象中大，而是货币购买力已经大幅下降。

考虑到下半年大部分银行的信贷额度用完，货币供应将大幅下降。加上为抑制房价继续上涨，银监会近期重申“2套放贷”政策的严格执行，以及对未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求也将大受打击，难以支撑起继续扩大成交量的能力。

不过，在实体经济难以快速回暖的大背景下，中国未来两年之内还将以宽松货币政策为主导，政府还需要房地产发挥拉动内需、解决就业的功能，专门出台打压房地产行业的政策可能性不大，房价整体还将保持上涨的势头。

但全国大部分一线城市成交量的明显下滑，给当下过热的楼市敲响了警钟，如果房企不顾市场接受能力继续大幅涨价，成交量必定大幅下跌，下半年楼市将进入滞涨阶段。

责任编辑/zhangxianqiang.yt

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