中联视野：深圳为何二手房成交量屡高新房？

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月10 日中联地产市场部中联集团

[摘要] 对于成熟的房地产市场，土地供应的有限，最终都会走向以存量房（二手房）为主的市场，不过，现阶段来说，二手房成交量大大超越新房还是有些异常，而导致导致这种现象的产生我们认为有以下原因……

进入7月份，深圳楼市二手房市场似乎正走出独立行情。

注：7月份成交数据截至7月30日。

从上图我们可以看出，09年1、2月深圳房地产市场尚未回暖时，新房、二手房月度成交量基本处于相同的水平，新房、二手房成交量之比基本为1：1。而从3月份市场开始回暖，二手房成交量便逐步开始超越新房，3月份新房、二手房比为1：1.3；4月份成交比值进一步缩减为1：1.8；5月份，新房成交达09年来月度成交最高值，二手房成交量稍有萎缩，因此成交比值又会到1：1.3；但从6月份开始，新房成交量连续出现下滑，而二手房成交量连创新高，两者成交比值6月份已缩减为1：2，而到了7月份比值更是进一步缩减仅为1：3。从成交比值来看，二手房成交量已是远远超越了新房。

当然，对于成熟的房地产市场，土地供应的有限，最终都会走向以存量房（二手房）为主的市场，不过，现阶段来说，二手房成交量大大超越新房还是有些异常，而导致导致这种现象的产生我们认为有以下原因：

1、新房供应量减少，国土局的数据显示目前市场新房可售量仅为3万多套，较08年的5万套有大幅的减少，按照当前新房成交速度，不考虑增量，6个月就可完成消化。房源减少、开发商惜售、分批发售也迫使部分购房者不得不考虑二手房。

2、新房房价上涨过快，国土局的数据显示1月份全市新房均价为1.1万/平米，而7月均价已涨至1.5万/平米，上涨幅度达35%。而据中联地产成交数据测算的全是二手房均价为1.16万/平米，虽较1月也有较大上涨，但相比新房均价来说，还是具有一定的价格优势的，这就导致部分购房者由新房市场转向二手房市场。

3、对于当前楼市来说，除了刚性的自住需求，投资需求也是推动市场回暖的力量之一。而新房拿证时限过长，投资不易套现，而二手房交易过户时间短，易于操作，因而投资者多数应是涌入二手房市场。

上述因素，应是导致楼市回暖后二手房成交量逐步超越新房，并使得当前深圳二手房市场走出了一波独立行情。不过，我们也应看，7月份，深圳二手房成交量虽是再次创下月度成交新高，但新房成交却萎缩到09年初的成交水平，这说明楼市整体已开始回调。加上政策面上二套房贷政策的收紧，二手房市场也不会独善其身，预计成交量上后市会开始有所回调。

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