二手房“阴阳合同”将难逃法眼

法律专家表示，二手房做低价对买卖双方都将存隐患

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月12 日佛山日报

近期，国税总局下发通知，将对二手房中的交易做低价行为进行严查，并将开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作。这使得二手房交易中公开的秘密——“阴阳合同”再次引起了人们的关注。法律专家表示，“阴阳合同”看似对双方都无损害，但实际存在较大隐患。

“阴阳合同”已是公开的秘密

二手房交易中做低合同价行为也就是业内俗称的“阴阳合同”：其中一份合同为买卖双方的真实交易价格，称为“阴合同”；另外一份则是用于办理房产过户和缴纳各种税费的，称为“阳合同”。“阴阳合同”的出现源于税费缴纳过程中，个人所得税和营业税往往需要根据买入和卖出的差价征收，因此卖出价设定得越低，营业税和个税就缴交得越少。一位不愿透露姓名的经纪人表示，这已经是行业内公开的秘密，全国都有。该经纪人说，买套二手房买家除支付房款外，还要承担买卖双方的税费，往往需要几万元，了解一点情况的，都会要求他们帮做“阴阳合同”。该经纪人同时表示，以前做“阴阳合同”的一般占到交易量的三成左右，但现在没有以前那么容易做了，假如是100万元的房子，以前能做成80万元的“阳合同”，但现在只能做到90万元，因为价太低了税局审核难通过。“其实这对买卖双方都没什么伤害的，所以都不算什么秘密了，税局也清楚，如果太低了就直接跟我们说这个价通不过，拿过（另）一个来”，该经纪人再次强调了一遍。

计税价格将对合同价把关

记者算了一下，以目前的税费政策，不足2年交易的普通住宅，营业税为买入和卖出差价的5.5%；另外，假如不是家中惟一一套住房出售，个人所得税为买入和卖出价差的20%。以一单实际价差为30万元的交易为例，假如经过规避后价差缩小到20万元，则会导致2万多元的税款被逃掉。这无疑给国家税收带来巨大的损失。因此，近期国税总局下发通知，要求对二手房交易中做低合同价的行为进行严查，将开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作，对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税。

法律专家：

对买卖双方产生较大隐患

广东中信致诚律师事务所律师罗曼纳表示，这种阴阳合同，从效力上看，提交给房产部门备案的合同的效力更高，另一份合同因与备案的合同矛盾可能被认定为无效的、虚假的。这种情况下，若买方购入房屋以低价的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款，则卖方可能是哑巴吃黄连；如果买方并没有按期支付甚至拖欠房款，卖方将其起诉，法院可以因为这种交易行为违规而判定为“无效合同”，因此，“做低合同价”而产生的纠纷往往在一定程度上影响了二手房买卖交易最终的成功。作为买方，若因房屋发生质量问题或其他问题导致赔偿或解除合同，则买方所得的赔偿或退回的房款也只能按照备案合同中约定的房款数额。此外，交易价格若过于低于市场价或房管部门认为双方合同约定的交易价格不合理时，则税收部门并不依照双方约定的交易价格进行征税，而是按照评估价进行征税，双方约定的低价进行避税也没有了实际意义。

责任编辑/zhenyanhong.fs

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