存量锐减楼市供求示警开发商营欲造存量危机

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月13 日田新杰南方网

[摘要] 1-7月，全国商品住宅销售面积大幅增长38.8%，但房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%，完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。

据8月11日国家统计局披露的1-7月楼市相关数据，商品住宅销售与新增开发投资两者严重倒挂，为已经出现的供求紧张埋下了更为不安的因素。

1-7月，全国商品住宅销售面积大幅增长38.8%，但房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%，完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。同时，克而瑞（中国）研究中心最新报告披露，九成以上典型城市存量房消化周期缩短，近六成不足18个月。

国泰君安分析师孙建平指出，房地产开发投资复苏集中体现在拿地上，项目开复工投资正在复苏，但相对缓慢，而后者对国民经济复苏更为关键。目前房地产投资的复苏情况除了拿地之外，开工投资复苏进程并不快，开发商是否加快项目开发取决于他们对行业量价的预判和未来政策风险的评估。

低存量背后的供求危机

8月9日，上海又一豪宅——黄浦湾低调开盘，首幢88套房源一天内完成全部预定，预定金额高达15亿。据网上房地产显示，黄浦湾单套成交均价高达1703万元。黄浦湾仅是上海乃至全国楼市快速消化能力的一个缩影。

目前楼市供求关系可谓严峻。

克而瑞（中国）研究中心最新的《2009年第三季度全国典型城市房地产市场供求风险度评估》报告披露，2009年二季度31个全国典型城市楼市的供求比达到1:1.58，继续呈现明显的供不应求局面，但较一季度略有缓解。

来自2008年持续供过于求而造成的去化压力继续缓解，存量房正在快速消化。从供求关系来看，九成以上的城市供小于求。天津、南京、大连等城市二季度供应量不足成交量的一半，供求比小于1:2；上海、北京、深圳等六成城市供求比在1:1.2-2之间；广州和西安供求相对平衡，供求比在1:0.8-1.2之间；济南和兰州两个城市供求比小于1:0.8，出现较为明显的供过于求现象。

克而瑞（中国）首席研究员陈啸天指出，由于今年二季度全国住宅市场继续呈现供小于求局面，二季度末累计市场存量为14174.5万平方米，较一季度下降15%。根据近半年市场去化能力计算，超过九成的城市预计消化周期较上季度有所缩短；消化周期超过36个月的城市仅占6.5%，35.5%的城市消化周期在18-36个月间，而消化周期不足18个月的城市比重高达58%。

一线城市一马当先。北京、上海、广州、深圳等18个城市由于上半年市场成交大幅上涨，加之市场存量均相对较少，因此其消化周期较短，比重达到58%。

戴德梁行最新统计报告显示，成交量持续恢复带动前期库存积压加速消化，今年上半年全国主要城市的住宅库存量已经消化46%，若按2009年的月均成交测算，预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清。

大型房企的库存已经率先快速降低。中原地产研究中心披露，万科、保利、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商地产、中海这10家标杆企业，截至今年上半年，库存面积总量为1012万平方米，10家企业的库存率均小于10个月。自今年3月起，标杆房企每月库存消化量均维持在200万平方米左右，库存率从年初的12个月，下降至上半年结束时的约5个月。其中，金地库存率为8.9个月，相对较高，招商地产库存率约3.7个月，相对较低。

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