美联物业：追涨杀跌，深圳楼市尚缺理性

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月28 日王军鹏美联物业

[摘要] 目前，流动性在扩大，经济在企稳，楼市新增供应有望在下半年集中上市，限外及营业税减免的政策优惠亦将到期等，所以在09年剩下时间里，房价上涨步伐会放慢，成交亦会因观望而下降，楼市将再次回归理性。

08年9月雷曼兄弟倒闭引发全球金融危机，非但没有让楼市调整继续深化，反而促使楼市回暖，于08年11月步入复苏，今年二季度开始快速价量齐涨，一夜之间，楼市重回07年之颠。尤其是7月，全市住宅共成交21327套，其中二手成交史无前例地达到15826套，一手房价涨幅超四成，二手房价涨幅超三成。

豪宅热销，一手量跌价涨

受供应不足影响，一手住宅成交于今年5月达到8479套的高点后，成交量连续两个月企低，其中7月仅成交5501套，环比降21.21%，全市成交均价为15875元/平方米，较年初涨44%。尤其是关内，仅成交2048套，成交均价高达22895元/平方米，环比涨11.2%，较年初涨60%。近两个月深圳一手住宅市场之所以量跌价涨，一方面是因为新增量供应量少，导致全市一手可房源急剧减少，由年初的6.3万套减少至目前的3.4万套；另一方面，成交结构性差异越来越大，其中7月全市豪宅成交面积占比超过4成，关内更是超过5成，福田区在售一手物业几乎全为豪宅物业，所以导致近期一手成交均价居高不下。

追涨杀跌，二手量价齐升

7月二手成交创下了历史成交记录，环比增长一成；成交均价亦水涨船高，据美联物业住宅蓝筹价格指数显示，同比涨50.6%，较年初涨30.7%。截至8月26日，8月二手成交套数已经达到10795套，二手房成交套数连续6个月超过1万套，这一成交行情高过07年高峰时期（仅4个月成交量过万），尤其是7月关内二手成交首次破万。成交量的持续攀升，推动了二手房价的持续上涨，反过来，房价的上涨更激发了交易的集中爆发。所以，从一定程度讲，目前二手住宅成交的量价齐升是购房者“追涨杀跌”行为所致，这一情形与07年上半年极其相似（见下图）。不过与07年上半年所不同的是，价格上涨幅度要小，07年上半年二手房价涨房超过五成，而目前仅超过三成。

从表面上看，这次楼市的逆势上涨在于刚性需求的集中释放，然而在深圳这个2000平方公里的地域上，要解决1000多万人口的住房问题，楼市供不应求现状在过去、现在及将来都会继续存在，恰巧是金融危机的爆发促使政府出台救市政策，从而触发了刚性需求的释放，加之上半年一手新增供应稀少，最终成就了二手市场成交屡创新高。目前，流动性在扩大，经济在企稳，楼市新增供应有望在下半年集中上市，限外及营业税减免的政策优惠亦将到期等，所以在09年剩下时间里，房价上涨步伐会放慢，成交亦会因观望而下降，楼市将再次回归理性。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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