租客和二房东谁有优先购买权最终使用者为先

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月31 日羊城晚报

[摘要] 业主耿先生将一套住宅租赁给刘先生，在耿先生同意后，刘先生又将房子转租给张小姐，后来耿先生由于欠钱急于还债要卖掉房子，刘先生和张小姐都想购买，在同等条件下，他们谁该有更优先的购买权？

看个案

业主耿先生将一套住宅租赁给刘先生，在耿先生同意后，刘先生又将房子转租给张小姐，后来耿先生由于欠钱急于还债要卖掉房子，刘先生和张小姐都想购买，在同等条件下，他们谁该有更优先的购买权？

案件回放：

耿先生将一套位于中心城区的住宅以1000元/月的租金租赁给刘先生，后来，在耿先生同意后，刘先生又将房子以1500元/月的租金转租给张小姐居住。后来，耿先生欲以30万元的价钱卖掉房子，刘先生打算购买，两人签订了合同正准备交易过户。而张小姐在得知后也愿意以这样的价格购买，她认为，在同等条件下，自己该有优先购买权，于是请求法院确认该买卖合同无效。究竟张小姐和刘先生两人谁有理？

是非对错：

法院调查后认为，按照我国现行的法律规定，出租人出卖出租房屋的，出租人应在合理期限内提前通知承租人，承租人有优先购买权。在本案件中，刘先生向业主承租房屋后又将房子转租给张小姐，也就是说，刘先生和张小姐都是承租人，因此，都享有优先购买权。

但是，两人的优先购买权是与其他无利益关系的人比较产生的，在两个人的优先购买权比较当中，由于刘先生的承租最终是以转租为目的，而张小姐才是最终的房屋占有者和使用者，因此，在同等条件下，张小姐的购买权将优先于刘先生，因此，张小姐的请求是合理的，法院确认了该买卖合同无效。

相关法规：

法律专家介绍说，法院作出上述判决，是基于下述相关的法律规定。《合同法》第230条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而最高人民法院对《民法通则》实施意见的第118条规定：出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权；此外，该条款还规定：承租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。

虽然刘先生和张小姐都有优先购买权，但两人在优先的顺序上是有区别的。在房屋出租和转租的过程中，刘先生的租赁行为更多的表现为一种转租谋利的经济权利，而张小姐的租赁行为是用于自己居住，它更多地表现为一种生存的权利，按照我国法律的原则，对生存权利的保障是优于经济权利的，因此张小姐的购买权将更优先一些。

责任编辑/zhaona.dgzf

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