每周地产评论:利空袭来—房地产业将缺钱不缺地！

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月1 日王方搜房网

楼市风云每周述评

每周地产评论

利空袭来——房地产业将缺钱不缺地！
■王方

2009年8月31日，又一个黑色星期一。深沪股市暴跌:沪指收盘报2667.75点，跌幅6.74%,创出14个月来最大跌幅纪录，成交量1283亿元；深成指报10585.1点，跌幅7.55%，成交量677.9亿元。连续一个月的调整，上证综指累计下跌21.81%，创10个月以来的最大单月跌幅纪录。另外,本日,除中国台湾股市外,亚太股市全军覆没，其中中国香港股市下跌1.86％,东京股市下跌0.40％,首尔股市跌幅为1％,新加坡股市下跌1.42％,孟买股市下跌1.61％,悉尼股市下跌0.23％。外围市场也是一片惨淡：周一欧美股市也是跌声一片，截至北京时间今日凌晨,道指下跌0.9%,纳指下跌1.12%,标普500下跌1.12%,欧洲三大股指除伦敦股市微涨外,德国、法国股市均告下跌。

市场呈现一片悲观之际，有媒体指出“八月应该是一个摸不着头脑的月份”，于是有人开始尽数利空信息：中报收官：沪市净利降9.12%(上市公司业绩不理想)；中冶科工IPO如期获拟募资168.48亿(高密度扩容击跨A股)；8月新增信贷继续萎缩已成定局(资金流动性不足投放热情分化)；大小非减持凶猛增持却寥寥无几(解禁股冲击大盘)。网上调查:A 股已经进入熊市、下跌的原因是宏观和不看好后市的投票已占主流。更有专家趁势指出：国庆行情很有可能套牢散户、股市下半年可能下探至2400点……

其实，尽管未来仍不确定，也不一定悲观，但股市已表现出了“晴雨表”的作用。

首当其冲的是，宏观经济仍处在“关键时期”，仍亟待维稳。

国务院总理温家宝8月26日主持召开国务院常务会议，研究部署抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展。之前，8月22日至24日,温家宝总理在浙江考察时特别以“不进则退”来强调，中国正处在的关键时期，要坚持宏观经济政策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划。这一信号说明，中国经济已开始进入结构调整的阶段，信贷刺激、固定投资、产能投资的“狂飙突进”时期也已告一段落。而这一相对滞号的信号，早在前两的股市中掀起的波澜，以钢铁，水泥、有色金融为代表的股票已引领大盘下跌。

另外，从央行放出“动态微调”信号后，再结合资本市场看，市场的资金需求量巨大，尤其是已泛起“泡沫”的房地产业，缺钱已是普遍现象。事实上，7月29日，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场，标志着房地产企业IPO的时间窗口已经开启。与此同时，受国内楼市强劲复苏的影响，优质地产商的上市扩张战略也再度提上日程。据本人不完全统计，目前，包括恒大地产、绿地集团、龙湖地产、中信地产、万达集团、中骏置业、宝龙集团、佳兆业、花样年、京基地产、星河湾、香江国际、复地集团、首创置业、富力地产在内的20余家房企正在筹划A股、H股或回归Ａ股的上市计划。另外，2009年也在不少房地产企业正忙于借壳上市：北京润丰房地产、华夏幸福、万方地产、顺发恒业、中润集团、上海凯迪地产、海航置业、北京电控、隆鑫地产、西安紫薇地产、金科集团都在进行中。

值得一提的是，房地产上市公司的融资早已按捺不住。近日媒体报道，宝安地产14年后第二次融资，拟募11.5亿，而这相当万科在万科A27日公布股权融资方案的10分之一。万科拟以公开增发方式发行不超过招股意向书公告日万科总股本8%的A股，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。所募集资金中，拟投入92亿元用于14个住宅项目的后继开发建设，另外20亿元用于补充公司流动资金。

有意思的是，万科的百亿融资方案抛出来前后，王石携着他的新书《徘徊的灵魂》对媒体说：“楼市还未到拐点，房价近期不会跌。” 但，在书中，他仍写着《信贷严，房价仍会降》。无论如何，百亿元的融资正像一把剑一样悬在股民的头上。而陈劲松和他的世联地产的上市则可以缓一口气了。

要知道，自从中国建筑IPO以来，资本市场一直处在震荡之中,缺钱的不仅仅是房地产，据Wind统计，从6月20日至8月27日，106家上市公司拟通过增发或配股方式融资2778亿元，再加上IPO拟募集的417亿元，由此测算，上市公司自6月底来计划伸手向A股要钱3195亿元。

显然，这些企业，尤其是房地产业，早已做好“缺钱”准备，以防政策发生变化。

再者，银行紧缩信贷已是无奈之举：一是靠量来维持增长不可持续、二是坏账期在加大、三是担心资产泡沫与通胀来临。据媒体报道,在8月信贷市场上,国有大行与股份制商业银行表现出了截然不同的投放策略。记者获悉,国家开发银行、建设银行等大行在8月份的信贷投放压力依然巨大,但由于企业贷款意愿不足,其8月份整体信贷增量将低于7月份。而在资本充足率和拨备覆盖率等监管指标的约束下,浦发银行等部分股份制银行8月份已经停止放贷。

更重要的是，一切如预期一样，通胀越来越近了。受猪肉、鸡蛋价格连续上涨的带动，近三个月畜牧产品价格近期均出现上涨，进而拉动粮价整体上涨。再赶上当前北方旱情较为严重。可能影响粮食和蔬菜价格，新一轮的农产品涨价似乎已经到来。对此，国家发改委价格部门回应表示，钢材、有色金属价格的回升，主要受政府扩大投资和临时收储影响;粮价、猪价等农产品价格的回升，是政府提高最低收购价和加大收储的结果;近期白酒涨价，受到政府从严征收白酒消费税、增加企业税收成本的影响。国家发改委认为，当前经济和价格的回升，并不是市场自发驱动的，在居民收入增加导致消费增长拉动价格上涨的良性机制尚未形成时，经济和价格回升的可持续性仍有待观察。有趣的是，各大网站都制作了这样的标题：“发改委：价格水平不会大幅上涨”，这多次有些黑色幽默。如果说上半的政策经济刺激、天量放贷是典型的指令型经济，那么下半年，则是市场则在准备报复，一旦通胀来了，政府是挡不住的，这是恶果，之前早已种下了。有趣的是，国家发改委在本月至少四次回应了价格问题。

如果通胀在三、四季度确定，并成明显之状，房地产业的好日也将结束了。因此,房地产要提前做好再次过冬的准备，不仅要卖房，买地，更要融资，保持资金充裕——这些都是市场变化的信号！

总而言之，市场“缺钱”信号越强烈，说明经济要复苏，同时也表明资产泡沫、大宗商品泡沫，以及通胀预期也比较明显了。但来自于资本市场的动荡则说明实体经济仍是十分虚弱，需要万分警惕经济二次探底。从房地产业上看，各地出现的“地王”，一方面说明地方财政“缺钱”，所以国企业出就来贡献了，政府要保固定资产投资，开发商又开始配合了；另一方面，资本市场需要“圈地运动”与“圈钱运动”，有多少“土地”就意味着有多少“市值”的神话，仿佛正在上演。但是，在动荡不安的股市与正在寻求稳的宏观经济之间，房地产业永远缺钱，但土地将不缺。

如果你相信，这一轮经济中土地会变成“黄金”，那么货币将贬得一文值，这离战争也不远了！最终，囤房、囤地，乱花钱的行为也要受到应有惩罚！

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责任编辑/wangfang.sz

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