深圳速度动地一槌看深圳房地产发展的30年

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月7 日戴德梁行

[摘要] 从1984年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”，到1987年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的“动地一槌”，再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌……

从1984年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”，到1987年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的“动地一槌”，再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌……深圳早早就以其大胆创新的发展模式成为了全国房地产行业争相模仿学习的对象，在过去的二十多年里，这座以改革著称的城市为全国订立了多不胜数的“标杆”：最早推出的社区理念、优质的物业管理、多样的营销创意、不断革新的产品设计。如果说在1998年宣告住房福利制度的结束并提出把地产业培育成国民经济支柱产业之前，无论是政府还是市场都处于一种摸索前行阶段的话，那么此后1998至2008的10年里，深圳市房地产行业可谓经历了其发展最为迅速的“黄金十年”。

第一阶段：(1998年-2002年)房地产行业逐步市场化、规范化

1998年对深圳房地产乃至中国房地产都是十分关键的一年，国务院发布的《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，决定自当年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化，从此中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革，住房成为了新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。从市场数据上看，体制的改革对行业的推动力是巨大的，深圳市商品房住宅的总销售面积迅速从1998年的372万㎡大幅上升到1999年的492万㎡，同比增幅达到32.26%。住房商品化不断推进的同时，作为房地产的根基，土地市场也迎来了重大的变革：2001年深圳市政府发布《深圳市土地交易市场管理规定》，再次明确：“凡经营性、营利性项目用地一律以招拍挂方式在土地交易市场公开出让”，这也成为继首次有偿转让土地使用权后土地使用制度上的“第二次革命”，对于此后房地产业的快速规范发展和土地的有效利用都产生积极意义。

政策的变革或为行业发展营造出良好的环境，而经济则切实影响市场的有效需求。1997年的亚洲金融危机的间接影响也抑制了深圳房地产市场的发展，当1997年的深圳逐渐步入一个房价上升周期时，香港人在深圳置业构成市场需求的一个重要组成部分，但是金融危机的冲击使得大部分的香港“炒家”无力北上深圳入市，这也导致本应进入“快车道”的深圳房地产市场进入了一个房价和市场规模的相对稳定发展的阶段。

也正是在亚洲金融危机的影响下，国家为了刺激国内消费需求，于1999年进一步放宽了住房信贷，在这个过程中，房地产行业对拉动内需和重振国民经济都发挥了十分重要的作用。1999年，人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行加大住房信贷在年度信贷计划中的比例，并且以后要逐年递增；其后，又将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，大大减少了人们按揭购房时的还款压力，并对购买住房的贷款的比例上限提升到80%，减轻了购房的首次投入成本，个人按揭贷款买房逐渐成为了老百姓逐渐接受的一个消费模式。截至2002年10月，中国工商银行全国的个人住房贷款余额为2418亿元，比1997年末的62亿元增长了38倍，信贷政策对个人买房的促进作用可见一斑。

与此同时，城市规划和发展对于房地产市场也产生了巨大的促进作用。1998年包括市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、水晶岛地铁试验站在内的六大重点工程的同时开工宣告了福田中心区建设的全面实施；而后，随着市民中心和会展中心的落成，被称为“十三姐妹”的写字楼在中心区如雨后春笋崛起在人们面前。在此带动之下，深圳的写字楼市场得到了快速的发展：1999年开始，深圳市写字楼新施工面积就大幅增加，而福田区的新施工面积每年占了全市的50%以上，并且在其后的几年时间里福田区每年的写字楼竣工面积一直大幅领先传统的商务区--罗湖区。福田中心区的崛起无疑使其所在的福田区获得了前所未有的历史发展机遇，城市中心从传统的罗湖区向西发展，也改变了整个深圳市房地产发展的格局，西部的区域逐渐受到了更多民众和开发企业的关注，福田区和南山区由此逐渐成为市场的热点，香蜜湖、华侨城、蛇口等新兴的豪宅片区开始出现。与此同时，在深圳市房地产行业逐步发展的过程中，不断磨练的本地开发商诸如万科、金地、华侨城等也快速地成长起来并拥有了一定的市场号召力。

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责任编辑/liying.sz

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