1 房地产市场供给

1.1 开发投资

2005∼2008 年4年间，江门市累计完成房地产开发投资220.92 亿元，占固定资产累计投资的17.99%（基本建设投资的这一比例为43.74%）。各年具体投资情况如下图：

2006 年，江门市房地产开发投资的增长率为-11.48%，而2007、2008年则达到了88.13%和91.86%。2009 年第一季度，江门市房地产开发投资16.64 亿元（占当期固投总额的22.55%），同比下降15.02%。

在江门市房地产开发投资中，商品住宅约占70%左右；比如，2007年和2008 年，商品住宅开发投资额分别为40.79 亿元与72.43 亿元，占当年房地产开发投资总额的比例分别为74.79%与69.22%。其它商品房，如商场(不含住宅小区配套商业设施)、办公楼等，占房地产开发投资的比例较小，2007 年为21.34%，2008 年为13.74%。 

 近几年来，江门市房地产开发投资、基本建设投资、更新改造及其它投资在固定资产投资中的关系如下图：

1.2 开工、竣工与空置

近两年来，江门市商品房新开工面积、竣工面积与空置空面积如下表：

2008 年，江门全市新开工住宅面积同比减少5.15%，其中市区同比减少20.16%。这表明，房地产开发企业受到宏观政策及经济形势的影响,放缓了投资开发进度，尤其对住宅市场持不乐观的态度。2008 年，江门市全市及市区的商品房及商品住宅的竣工面积均由较大幅度的同比增长，这主要是因为因上一两年房地产市场火热而大量新开工的商品房经过一年多的开发在2008 年全面竣工。

截至2009 年一季度末，江门全市累计有空置商品房80.15 万平米（市区约占32.14%），其中商品住宅有60.03 万平米（市区约占23.09%）， 约占74.9%。按照2008 年的成交量估计，平均约需4 个月的消化。此表明，江门市全市及市区商品房及商品住宅的供需是基本平衡的，比较其他地区而言，不存在严重供大于求的情况，供给的略有剩余是合理而必要的。

2 房地产市场交易情况

2.1 成交量

经统计分析，在江门市新建商品房的成交量中，新建住宅按照建筑面积算约占85.46%，按照成交金额算约占82.7%。主城区（蓬江区、江海区，下同）新建商品房成交量约占全市总成交量的38.78%（按照建筑面积算）；其中，新建住宅成交量约占全市新建住宅成交量的39.36%（按照建筑面积算）。在主城区，新建住宅成交量约占新建商品房成交量的86.38%和52.50%（前者按建筑面积算，后者按成交金额算）。

近五年来，江门主城区新建商品房成交面积情况如下图表：

2009 年第一季度，江门全市商品房销售面积58.51 万平方米，增长46.57%；商品房销售额18.73 亿元，增长62.87%。

近五年来，江门主城区新建商品房成交金额情况如下图表：

从近四年的成交情况看，在新建住宅中，别墅成交面积约占15.32%，成交金额约占30.14%。各年成交情况如下图： 

从图上可以看出，从2006 年开始，别墅成交量突然增大，这是导致江门近三年房价上涨较快的重要原因。
5.2.2 成交价格近几年来，江门全市新建商品房及新建商品住宅成交均价逐年稳步增长，年均增长率约为19.3%。如下图所示： 

从2004 年到2009 年一季度，江门主城区新建商品房及新建商品住宅成交均价如下图：

可以看出，主城区房价一直处于上涨状态，并且平均涨速高于全市的平均涨速约2.5 个百分点。值得一提的是，2008 年，主城区商品住宅均价超过了总体商品房均价，这主要平由于别墅的成交量和成交均价都增幅较大的缘故。2008 年，江门楼市的别墅成交面积为23.4 万平米，同比增长2.63%；均价为6655
元/平米，同比增长39.73%。

目前，江门主城区各类物业的平均价格水平如下。在如下价格水平条件下，主城区商品房销售速度的平均水平约为开盘半年销售40∼70%。 

2.3 住宅成交结构

在江门主城区商品住宅成交总量中，按照单元建筑面积分析，80∼120平米的户型所占的比例最大，这表明江门住宅市场的需求偏向于中大户型，过小的户型均不是消费的主流。如果按照户型结构分析，则三房及三
房以下的中小户型是消费的主流，近年来更集中于三房的中等户型。

2004∼2008 年的五年间，各面积段及各户型结构的住宅成交量占当年住宅总成交量的比例如下表：

 根据2007 与2008 两年的成交情况来看，均价在3000 元/平米以下的住宅占了住宅总成交量的大部分，如下表：

总的说来，江门主城区住宅消费以建筑面积为80∼120平米、三房及以下的中小户型、单价在3000 元/平米以下的最受欢迎。

2.4 购房者分析

由于各方面的限制，目前我们还没有足够的关于江门购房者的资料，但是从初步市场调查得到的信息来看，在江门购房的人约有85%是本省人， 只有约15%是省外人；购房者绝大数是以自住为主，炒房者很少。但是，随着交通条件的大大改善及珠三角一体化步伐的加快，加之江门较好的生活环境，到江门炒楼的人会越来越多。

3 房地产市场实例

（1）碧桂园目前碧桂园集团在江门市共有四个项目：鹤山碧桂园、五邑碧桂园、新会碧桂园和台山碧桂园，个项目的基本情况如下表：

五邑碧桂园和新会碧桂园处于江门市区，目前均已进入尾盘销售阶段。据初步了解，碧桂园集团近年（07、08、09）在江门没有新增土地。

（2）珠江地产珠江地产于2007 年进入江门房地产市场，目前在江门市区有两个高档次项目：珠江帝景湾和珠江国际新城。珠江帝景湾位于蓬江区天宁路， 占地面积约190 亩，建筑面积约29.6 万平米，已于2007
年11 月开盘，目前让然在售。珠江国际新城位于北环路以北，滨江新区启动区内，地面积约1000 亩，主要为别墅，目前已经停工半年多，预计两个月后复工。据了解，珠江地产继2007 年10 月在江门拿下珠江国际新城地块后，至今没有再在江门买地。

（3）东华实业2005 年末，东华实业以收购江门城启房地产开发公司股权的方式正式进入江门房地产市场。目前，有天鹅湾项目在售。天鹅湾位于江海区政府北侧，是东华实业继成功开发江海花园、朗逸花园后，全
新开发的另一大型项目（前两个项目为收购城启的项目），规划用地面积35万平方米，建筑总面积达75 万平方米。

据初步调查，2008年1月至2009年2月，江门全市共出让土地165.11万平米，其中绝大多数不在主城区。按照用地性质划分，住宅用地约占34%，工业、采矿、仓储用地约占62%，商服用地约占4%。近两年，土地出让总体价格如下图。在城区范围内，住宅用地的楼面地价平均在800元/平米左右，高者达到1400元/平米。

4 对目前房地产业形势之研判

应该说，在本轮金融危机及行业自身的周期性调整过程中，房地产业资金最紧张的日子正在过去，行业的发展到了一个选择方向的十字路口。今年以来，有几个重要现象和事件值得我们重点关注：

●政府出台系列购房优惠政策；

●银行信贷量大幅上升；

●商品房成交量增加；

●土地出让市场冷清；

●商品房新开工面积大幅下降；

●国务院常务会议决定调整固定资产投资资本金比例，降低商品住房项目资本金比例。其中，尤以政府降低商品住房项目资本金比例这一事件引人瞩目。自1996年以来，房地产开发项目资本金经历了一个从无到有、从低到高的过程。尤其是2004 年国家将资本金比例由20%提高到35%，2006 年又强调对项目资本金比例达不到要求的企业不予贷款，使得整个房地产行业的杠杆率不断降低。

此次，在银行信贷及销售成交量均增长的情况下，政府仍然要求降低房地产开发项目的资本金比例（具体将为多少目前还不可知），显现了政 府对房地产业的呵护与担心，表明了政府在目前出口和消费低迷、宏观经济不景气的情况下，希望用增大固定资产投资规模的方式促进经济增长的意愿。

截至目前，房地产开发投资仍然是开发商为了加速去存货所推动的，商品房新开工面积下降速度仍然在扩大，土地市场依然冷清，潜在购房者观望氛围依然浓厚，这些都不是在短时间内能改观的。鉴于上述，本报告认为：房地产市场目前仍然处于开发商与潜在购房者的胶着博弈状态，但是由于政府的态度、信息不对称、市场透明度不高等诸多原因，开发商略占上风。

从短期看，销售成交量与价格可能会在一季度的基础上有所提升，有实力的大开发商会提前消化掉存货，很快进入“扩大现有项目——增加新开工项目——买地、收购项目”的轨道；没有实力、市场运作能力低的小开发商会很快淡出市场。从长期看，房地产市场会呈“W”型走势多次震荡，曲折走高，直到宏观经济方向向上，整个房地产市场完整了整合，提高了产业集中度——这一过程至少需要两年。

5小结

从开发投资、供求关系、成交量、成交价格、产品形态结构等诸多方面综合分析，江门房地产市场是比较健康的，主要表现在：供求基本平衡、投机炒作的成分较少、价格稳中走高等。虽然不可避免地受到金融危机及经济大环境的影响，销售进度变慢，新开工面积大幅减少，但江门楼市得前景还是明朗的，这主要得益于江门不断完善的交通等基础设施、珠三角一体化进程加快、良好的自然生态景观资源、新颖的城市规划（如滨江新城等）以及较好的投资环境，等等。

同时，也正是由于上述利好原因，近年来已有多家知名开发商进入。江门，越来越多的投资炒房者也陆续进入，这势必导致供应量增大，房价泡沫增多，影响其楼市的健康发展。