http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月13 日 姚丽颖 李海霞 北京晚报
“黑白合同”仍可操作
自本月起，银行必须采用二手房网签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据。该项规定能在多大程度上避免“黑白合同”呢？就目前情况看，二手房过户并未明显降温，网签依然保持每天近千套的规模。
7点税务所排起长队
上午7点，丰台区地税局第二税务所门口的长队已经排到东边的建委过户大厅。排队的人大多数是房产中介，手里都拿着三四个房本。“现在每天办理100至120笔二手房缴税业务，9月以后并没有明显减少”，第二税务所所长周凯表示，“所有窗口都是满负荷运转。”
记者致电另外两个二手房“大户”海淀、朝阳地税局，均表示二手房过户并未明显降温。海淀地税局平均每天办理过户110笔，缴纳契税160笔。为尽量满足办理的需求，税务所都延长了下班时间，采取初审与复审结合的方式提高办理速度。
一位税务人员表示，不排除房产经纪知道消息后，赶在9月之前让业主突击签约。这几天缴税的情况看，还没有交易金额暴涨的现象。
黑白合同难以杜绝
银行严格按照网签金额放贷，能否杜绝黑白合同呢？恐怕很难。
比如实际交易金额100万元的房屋，可能出现以下几种情况。
情况一、买家需最高贷款额度80万元，则没空子可钻，只能严格按照100万元缴纳税款；
情况二、买家所需贷款不足80万元，则可以根据首付“倒推”所需的交易价格。如只需贷款60万元，按照首付最低两成计，只要签订一个75万元的“白合同”即可，贷款金额满足要求，税款也少交了；
情况三、买家无需贷款，此时银行的约束毫无作用，至于黑白合同差价几何，底线便是政府发布的最低交易指导价。
最低指导价不足成交价一半
二手房交易最低指导价是政府部门根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定而出，也是指房屋交易最低计税单价。税务部门要求成交价不得低于指导价，低于的话均按指导价计税。
但这个底线真的很低。一位业内人士表示，由于房屋的状况不同，指导价为市场的七八成较为合理，而当前的指导价一般只有实际成交价的四成。如丰台方庄地区的最低指导价约为每平方米6000元，实际成交价往往在1万5千元以上。其中巨大的价差是买家签订黑白合同的“致命诱惑”。
据了解，目前缴税大厅公示的最低指导价已经两年多没更新了。这两年，北京的二手房量价齐涨变化很大。2008年一度有过更新最低指导价的呼声，但后来逐渐偃旗息鼓。
9月上旬二手房网签增六成
昨天，北京市房地产交易管理网的网签数据显示，9月上旬全市二手房住宅网签总量突破万套关口达到11102套，环比前月同期激增64.23%。其中2、3日两天的网签量就分别高达2062套和2126套。
我爱我家相关负责人表示，剔除正常工作日天数的影响，这主要与北京银监局《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》有关。按新规，银行须根据用于计税的购房价格，核算发放贷款的额度。此举让首付较少的购房者必须参照网签价格计算税费，从而得多交税费。
本月起，部分银行已按此执行，导致部分购房者因网签合同不符合贷款要求而退改签；另一部分银行因暂无细则出台，从而造成了部分购房者的集中签约。
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