上海现新地王专家称楼市可能面临拐点

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月16 日中国广播网

[摘要] 自中国新地王以总价70.06亿元诞生，就在这一纪录诞生后，一家开发商就表示，有可能要重新修改过几天后开盘的新楼盘价格。新“地王”的诞生会否拉动房价进一步上涨呢？

自中国新地王以总价70.06亿元诞生，就在这一纪录诞生后，一家开发商就表示，有可能要重新修改过几天后开盘的新楼盘价格。新“地王”的诞生会否拉动房价进一步上涨呢？

国企开发商热衷拍地规避风险

就在一年之前，长风7C北块曾以16亿元的起拍价格挂牌，楼板价每平方米1万4千多元，结果在楼市低迷的大背景下惨遭流标。这次中海集团70.06亿的中标价比竞拍底价高出129%。按照2.2的容积率来计算，这一地块的楼板价达到每平方米22409元。

纵观近期的土地市场，中化方兴40亿拍得北京广渠路15号地(专题新闻论坛)块、华润置地半月内3次拿地耗资近50亿，再到如今中海集团成为新地王，国企开发商拍地热情异常高涨。为什么国企开发商热衷拿地？中国指数研究院分析师宋会雍说：“目前现在国家还在积极推进刺激经济的计划，央企在这一波信贷支持里面获得了很多支持。有很多钱拿回来以后不能马上投入到产业建设里头去，市场现在比较好的话，他完全有可能把钱拿出来放到楼市里，这也是规避风险的一个途径。”

高价拿地=高风险

然而，高价拿地同样意味高风险。方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川估算，加上开发、建设的成本费用，6B、7C地块只有建成每平方米5万左右的豪宅，才能获得20%以上的利润空间：“按照2万块的楼板价，到4万块，其实利润不是很大，但他如果能够再往上走，到5万，利润跟平常看到的收益率是比较接近的。”

而从目前情况看，来自美联物业和中原地产的数据显示，距离新“地王”最近的二手次新房均价在每平方米1万9到2万1之间，周边老工房价格在1万5、6千左右。地价比房价还贵，这就好比是面粉卖得比面包贵，风险不言而喻。

在这方面，前车之鉴就是2007年，仁恒集团以13亿拿下上海新江湾城地块，楼板价高达每平方米2万元。但周边房价目前也只有每平方米2万5千元。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，长风地块最终能不能获得良好的收益，不仅取决于住宅产品本身，还要看周边环境的改造能不能跟上：“长风公园周边的一些建设，个人感觉，没什么巨大的变化，比如说苏州河沿线的绿化建设、商业配套建设，都是基本上以老房子为主。这块地以后能不能做成高端的产品，最主要就是后期的改造力度，要看政府能不能跟他配合。”

刚刚诞生的这块新地王——上海长风6B、7C地块，就在1年前，还惨遭流拍，1年后却扬眉吐气。而且1年前流拍时的价格才每平米1万4千元，1年后却以每平米2万2千元的楼面成本价，被内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头趋之若鹜。

新地王上海长风6B、7C地块总价70.06亿元，比老地王北京广渠路15号，整整高出30亿元，涨幅高达75%。新地王每平米楼面成本价2万2千元，比老地王1万4千元高出8千元，涨幅接近60%。（来源：中国广播网责编：侯莉）

专家：目前楼市已处于拐点

面对如此惊人的涨幅，有业内人士用两个字来总结，这就是：“疯了”！更有人形容：我们如今见识的，不是地王，而是地妖！屡屡超出人们想象的新地王，我们究竟该如何看待？中国之声连线经济观察员马光远先生：

主持人：7月和8月中国18个城市的楼市成交量出现了大幅的下滑，证明了购房者观望的气氛已经非常浓厚了。开发商拿地的热情丝毫不减，而且地价仍然向火箭一样直线上升，究竟是为什么？难倒开发商不怕砸在手里吗？

马光远：我觉得目前的这种地价的疯狂，已经不能用收益去进行衡量，因为大量的地王都是国企制造的，这种情况说明，之前信贷大量流向了国企。另一方面，他们的资金找不到出口，对未来房地产的预期，可能他们主要是认为大的环境会继续往上走。但是从2007年来看，大量地王的出现，一般意味着房地产面临着一个很大的拐点。所以我觉得如果从商业看地王的话，可能得不出什么结论，但是如果理性来看待的话，这种情况的出现已经面临很大的风险。

主持人：您认为价格会掉头向下了，是吗？

马光远：按照我这么多年的研究，我认为目前房地产基本上说已经是一个很大的拐点，也就是说如果这种情况继续下去的话，应该在下半年，到明年春节之前，不出万一，价格应该做一个深幅的调整。

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责任编辑/yangqian.news

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