美联物业：深圳南山区房地产市况及走势分析

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月17 日美联物业（深圳）市场研究部美联物业

[摘要] 据美联分析，南山区楼市未来几个月内面临的市场压力将会上升，楼盘之间的价格促销大战可能会打响，从而引导南山区楼价回归到一个更为理性的区间。

南山区概况介绍

南山区地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。

2007年，南山区实现本地生产总值1467.23亿元，人均生产总值157492元。全年实现工业增加值911.1亿元，占本地生产总值的62.1%。全年规模以上工业总产值2517.42亿元，规模以上工业销售产值2440.63亿元。工业总产值中，内资企业产值972.18亿元，港澳台及外商投资企业产值1545.24亿元，内资、港澳台和外资企业工业总产值比例为38.6：34.1：27.3。规模以上工业企业实现利税总额531.13亿元。

南山区是深圳市高新技术产业基地。2006年，高新技术产品产值达1260亿元。其中，具有自主知识产权的高新技术产品产值比重达57％。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业。

南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港澳产学研基地、深圳大学城等一大批教育科研基地落户南山。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎南山，在校学生45000余人。

南山区是深圳市现代物流基地。西部港区现有蛇口、赤湾、妈湾、东角头四大码头，2006年集装箱吞吐量达960万标箱，占深圳港的52％。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。

南山区房地产市场基本特点

南山区的建设用地供应量比较充足，根据深圳房地产年鉴数据，03年以来，南山区土地交易量呈逐年递增态势，并在06年出现一个高峰，06、07两年，南山土地供应非常充足，分别为298.52、296.34万平方米，在全市土地交易量中的占比约为16%，六区中排在第三位。

图1 南山区历年土地交易数据（单位：万平方米）

数据来源：深圳2008年房地产年鉴

由于土地供应充足，南山区一手房市场表现十分活跃，特别是在前海及后海片区，大量新盘聚集，由于新盘供应充足，并且比较密集，南山区一手房市场竞争比较激烈，在07-08年的楼市调整中，南山区也是关内四区中受冲击最大的一个区域。根据市国土房产局每日成交公示，截至8月31日，南山区一手房可售套数为6491套，比年初减少51%，占全市存量的19.19%，在六区中仅次于龙岗区排在第二。

图2 各区一手存量房占比（截至8月31日）