金九银十深圳楼市豪宅普通住宅"冰火两重天"

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月22 日瑞桥搜房业内论坛

[摘要] 据统计，8月份深圳楼市的新房成交以改善型和大户型为主，占据市场总成交量超过八成，70㎡以下小户型成交7万平方米，不足20%！与华侨城天麓、波托菲诺、幸福里、红树西岸等豪宅项目的持续旺销相比。

据统计：8月份，深圳全市共成交新房4114套/38.6万平方米，成交量环比减少近三成、并创下今年以来的月度新低！

与此同时，8月份深圳新房的成交均价大幅上涨18.6％至18830元/平方米，逼近历史峰值水平，全市六区除宝安区外，其余五区8月份的新房成交均价都有两位数以上的涨幅，并都刷新今年的高位记录！

楼市进入价升量跌的“敏感时期”，市场也开始出现明显的分化，据统计，8月份深圳楼市的新房成交以改善型和大户型为主，占据市场总成交量超过八成，70㎡以下小户型成交7万平方米，不足20%！与华侨城天麓、波托菲诺、幸福里、红树西岸等豪宅项目的持续旺销相比，普通住宅遭遇今年以来最大的销售危机，多个90/70的居家型品牌大盘开盘纷纷遭遇“滑铁卢”，新盘开盘销售率明显下滑！

众所周知，深圳楼市在短短一年零两个月的时间内实现“V”型大逆转，与中央本轮经济刺激计划关系重大，积极的财政政策和宽松的货币政策导致大量增量和富余资金流入资产市场，股市、楼市随之暴涨！但进入8月份，中央领导和相关部门纷纷发出“政策微调”的论调，确保复苏成果、严防市场泡沫和通货膨胀逐渐成为共识，货币政策开始收紧，上证指数应声大跌，楼市成交量显著回落！

除了宏观政策的影响、新增供应减少外，上半年楼价快速增长所积累的市场风险也开始显现，上半年，深圳楼价上涨超过三成，但租金却一直“原地踏步”，全市平均租金仅在34.1元/平米，售价/租金比达到了接近438：1，而8月更是上升至，495：1，远远高于250－300的国际警戒线，从租金回报率来判断，住宅市场的投资风险已经相当大，而随着楼价的增长，刚性需求、尤其是首置型客户基本退出二级楼市，转而观望或投入三级市场的怀抱！

虽然宏观政策转趋微妙、楼市积累的风险也显而易见，但在经济“数据”强劲复苏、通胀预期已经形成的情况下，资金进入楼市的欲望依然强烈，毕竟在相当长的时间里、在当前国内的投资环境中，房产，依然是资产安全和增值的最有保障的工具！而在租金比大幅提高的情况下，投资者在投资置业策略上显然更倾向于谋求“资产增值”、而非“以租代供”，因此稀缺型豪宅因其更有优的保值和增值能力而成为首选，这也就形成了当前楼市“豪普冰火两重天”的市场格局！

正如郎咸平所说“除了国家统计局和主流经济学家，其他人都说有通货膨胀”，在这个前提下，可以预期房产在较长一段时间里、都是一个较为理想的资金出口，但在物业选择的过程中，需要更加谨慎，如华侨城波托菲诺、莱蒙水榭山、万科堂樾等具备地段、资源和品牌优势的豪宅物业，依然是投资置业的首选！

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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