全国土地稀缺"地王"频现盘点房地产十大泡沫

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月23 日搜房网综合整理

[摘要] 泡沫就是泡沫，无论在哪一个领域，无论能否拉动GDP，基本的市场运行规律都不能被违背，其最终结果都是破灭。正如格林斯潘所说的：“它们都有一个根本的原因，那就是当我们面对长期繁荣时，会抑制不住地以为繁荣将持续下去。”

土地短缺和地王再现已现地产泡沫放大征兆

2009年8月份上海楼市的成交量环比出现一定下跌，但是依然维持高位；虽然引发市场对于金九银十的担忧，不过土地市场却不理会再现的拐点论。招拍挂制度在减少权力寻租空间的同时，也在不断的创造新的地王。2009年9月10日，上海市普陀区长风6B、7C地块出让面积14.2108万平方米，终于被中海地产70.06亿元取得；也就刷新了新的地王记录。在考察近期土地市场的走势时，2007年地王频出的景象在2009年重现。房地产市场一个比较明显的特征，就是房价随着地价上涨而上涨，往往是先周边一块高价土地拍卖后，周边房价随之上涨；主要原因是土地经过招拍挂后价格较高，楼面地价与周边房价基本持平。

从开发商获利的角度来看，预期未来房价必将提高，从而引发地块周边房价的上涨。而房价上涨带来的结果是1年或2年以后地价好像已经不贵了，证明当初的高价买地的投资是对的，根据索罗斯的反射性原理，这就是典型的地价房价泡沫制造游戏。土地市场这种循环的特点是造成房价不稳定的重要动因。地价成为先行指标和房价的成本推动因素。同时，对于土地财产的垄断是资本获利的基础，也是投资银行对于上市房地产公司重要的评级指标。

部分分析师认为2009年上半年地王的频出和2007年不同，并指出此次的高价拿地者主要以具有国企背景的开发商居多，大多私企并依然较为谨慎。不过从土地拍卖现场的氛围和私企举牌的价格看，亢奋的情绪正在形成，市场的喧嚣正在企业间相互传染。国企资金实力雄厚，而且可以拿到较好的地段；不过其运营能力和成本控制还需要市场的检验。近期不少地产巨头拿地，可能与股市的下半场和IPO的重启有关。

从经济学的角度看，土地市场(土地的供应是固定有限的)具有自然垄断的特点。相比之下，如果劳动力市场、资本市场和消费品市场的价格和利润上涨，那么供应就会增加，从而价格和利润会重新恢复到他们的竞争力水平。在国内由于可以投资的渠道和品种少，人们认为资金的最佳投资回报和有效对抗通胀在房地产上，因此看到许多股票市场的获利退出者，将资金配置在房地产市场进行投机买卖。

更有甚者，为数不少的投资者相信房价不会下跌的神话，他们以土地资源的稀缺性，以及地方政府不会放任楼市下跌的主线，得出房价继续上涨的结论。其实，改善土地资源高度集中于市中心的状况，调整过去不合理的城市规划和产业结构，住宅用地可以发生根本性的改善。可以比较确定是，房地产企业已经出现投资过热的苗头，土地短缺的神话和地王的再现，已经显现地产泡沫放大的征兆。开发商抢地的激烈程度日渐升温，硝烟已由一线城市弥漫到二线城市。(齐鲁晚报作者刘玉刚)

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责任编辑/hujinwei.tj

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