沪开发商爆料：最大滨江地块恐无江景

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月24 日杨羚强每日经济新闻

[摘要] 龙华1960地块出让面积90193.9平方米，可建地上面积达266050平方米，是上海今年以来出让的最大面积滨江地块。

多个“地王”带动上海地价连续上涨，令9月份出让的所有土地项目都被看好。其中，计划于9月30日出让的今年以来上海推出的面积最大的滨江地块——龙华1960地块，因位于城市中心，被认为将成为上海的“新地王”。

不过，连续上升的土地价格，可能遭遇重大“利空”打击。一开发商昨日向《每日经济新闻》报料称，由于规划设计的限高政策，上述滨江地块开发的房屋将无法看到江景。同时，地块相关的其他规划限制，更将增加开发商的成本。在当地目前的办公楼市场购买氛围下，如果最终成交楼板价超过2万元/平方米，开发商将面临亏损。

最大滨江地无江景？

龙华1960地块出让面积90193.9平方米，可建地上面积达266050平方米，是上海今年以来出让的最大面积滨江地块。

此前，上海众多滨江楼盘的售价突破了每平方米10万元。江景豪宅的高价利诱，让江景地块受到开发商的热捧。9月17日开拍的黄浦江中心段E18单元1～8地块和1～10地块，即拍出3.6万元/平方米的最高单价。

由于龙华1960地块临近江边，一直被认为将会建成又一江景豪宅楼盘，开发前景被开发商看好，有17家地产公司在申请购买标书首日便购买了该地块的标书。有开发商甚至放言，不管付出多大代价，都要获取上述开发用地。

但据报料开发商介绍，上述今年上海出让的最大临江地块，事实上并不能望见江景。据介绍，龙华1960地块有明确的限高规定，住宅的高度不能超过45米，办公楼限高80米，而地块南面的尚海湾豪庭和凯宾斯基的高度达到120米，严重阻碍了上述地块的江景视线。中国分析师薛建雄介绍，在徐汇滨江地区，江景楼盘与非江景楼盘的差价至少在1.2万元/平方米。缺少江景的支持，上述地块的售价显然缺乏上升的空间。

此外，报料开发商还称，龙华1960地块由于涉及7号和12号地铁站点，开发时需要花费三四千万元处理基坑维护，还要免费建造公交枢纽站，并要建造2505平方米幼儿园和3700平方米公建配套，大大增加了开发商的开发成本。

同时，总建筑面积8.6万平方米的居住用地，被规定了“70/90建筑套型和面积要求”。这一硬性规定，使得开发商在上述地块很难实现建造豪宅的梦想。

中原地产分析师季峰说，由于土地规划的多项技术性限制，上述地块成交楼板价一旦突破2万元/平方米，必定会造成开发商的亏损。除非能够在产品层面高度创新，否则开发商将面临巨大的开发风险。

限制性条件加大地块风险

事实上，连续上涨的土地价格，已经拉响上海房地产业的土地风险警报。

前日，方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘在媒体沟通会上表示，今年上海拍卖的大多数地块的成交价都位于该机构认定的风险价格之上。临近上海的部分城市的土地成交价格，也已处于高风险区域。

在此情况下，地块开发的多个限定性条件，显然会影响开发商的创新能力，无法进一步优化产品竞争力。

“除了少数能力卓绝的开发商，大部分企业都没有高风险价格拿地的能力。”方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川预判，由于有多个地块开发的限制性条件，龙华1960地块的竞争激烈度，将会远远小于此前拍卖的其他项目用地，最终成交的价格会比较低。

“政府推出上述有限制性条件的地块入市的最主要原因，是为了限制房价和地价的非理性上涨。”一位不愿意透露姓名的知情人士称。

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